Коап статьи: «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 01.07.2021)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Копия постановления по делу об административном правонарушении с приложением материалов, полученных с применением работающих в автоматическом режиме специальных технических средств, имеющих функции фото- и киносъемки, видеозаписи, или средств фото- и киносъемки, видеозаписи, изготавливается путем перевода электронного документа в документ на бумажном носителе.

8. В целях направления для исполнения постановления по делу об административном правонарушении, вынесенного в форме документа на бумажном носителе, может быть изготовлен экземпляр указанного постановления в форме электронного документа, подписанного судьей, лицом, председательствующим на заседании коллегиального органа, или должностным лицом, вынесшим постановление по делу об административном правонарушении, усиленной квалифицированной электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

часть 1 статьи 8.8 КоАП не соответствует Конституции Российской Федерации, поскольку порождает неопределенность в вопросе о необходимости внесения в ЕГРН вспомогательного вида использования земельных участков.

Обращаем Ваше внимание, что опубликовано постановление Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 № 42-П («Постановление»), посвященное несоответствию Конституции РФ ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Постановление посвящено вопросу об ответственности правообладателя земельного участка при невнесении в ЕГРН вспомогательного вида разрешенного использования («ВРИ»), который фактически осуществляется правообладателем наряду с основным. Ранее в судебной практике, в том числе на уровне Верховного суда РФ, единый подход отсутствовал.

Правовая позиция КС РФ

В Постановлении сделаны выводы о том, что текущее содержание ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ порождает неопределенность:

• вопросе о необходимости внесения вспомогательного ВРИ в ЕГРН правообладателем для использования земельного участка в соответствии с таким видом;
• в вопросе о необходимости привлечения правообладателя земельного участка к административной ответственности за использование земельного участка в соответствии со вспомогательным ВРИ при отсутствии сведений о таком ВРИ в ЕГРН;
• в связи с чем ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ признана частично не соответствующей Конституции РФ.

До принятия федерального закона, вносящего правовую определенность в вопрос о наличии или отсутствии ответственности за использование земельного участка согласно ВРИ, не внесенному в ЕГРН, ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ не может применяться в той части, в которой ее применение влечет возникновение административной ответственности у правообладателя, не внесшего сведения о вспомогательном ВРИ в ЕГРН, но использующего земельный участок в соответствии с таким ВРИ.

Обстоятельства дела

М.Г. Анцинова, в чьей собственности находились два земельных участка, с установленными ВРИ «размещение индивидуального жилого дома» и «завершение строительства индивидуального жилого дома» («Собственник») была привлечена к административной ответственности в связи с тем, что участки использовались ею для содержания сельскохозяйственных животных, что внесенными в ЕГРН ВРИ не было предусмотрено. При этом Правила землепользования и застройки предусматривали возможность установления вспомогательного ВРИ, который допускал бы возведение построек для содержания скота и птицы.

Позиция судов общей юрисдикции

Решением суда в первой инстанции, оставленным без изменений вышестоящими судами, в том числе ВС РФ, было отказано в удовлетворении жалобы на привлечение Собственника к ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ.

Обоснование позиции КС РФ

Признавая ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ неконституционной, Конституционный суд РФ опирался на следующую логику:

• собственник земельного участка имеет право самостоятельно выбрать для себя основной и вспомогательный ВРИ из предусмотренных правилами землепользования и застройки;
• ЗК РФ и ГрК РФ не возлагают на правообладателя земельного участка каких-либо обязанностей по уведомлению о своем решении использовать земельный участок в соответствии с конкретным ВРИ органы публичной власти;
• действующее регулирование порождает неопределенность в рассматриваемом вопросе, в связи с чем допускается возможность неограниченного усмотрения публичной власти в процессе правоприменения;
• впредь до внесения в законодательство необходимых изменений правообладатели земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в ЕГРН в случае, когда они в дополнение к основному ВРИ принадлежащих им земельных участков самостоятельно выбирают вспомогательный ВРИ.

Рекомендации по уменьшению риска привлечения к ответственности

Зачастую «неудачная» формулировка внесенного в ЕГРН ВРИ земельного участка порождает риск привлечения его правообладателя к ответственности по ст. 8.8 КоАП ввиду излишней или недостаточной детализированности.

Частью 13 ст. 34 № 171-ФЗ от 23.06.2014 предусмотрено право правообладателя земельного участка подать в уполномоченный орган заявление об установлении соответствия текущего ВРИ земельного участка ВРИ, предусмотренному классификатором. Суды и государственные органы исполнительной власти преимущественно исходят из невозможности существенного изменения содержания ВРИ путем установления соответствия ВРИ классификатору.

Вместе с тем для каждого из ВРИ, содержащихся в всероссийском классификаторе, предусмотрены достаточно развернутые описания, исключающие неопределенность в части правомочий правообладателя земельного участка по его использованию. В связи с этим установление соответствия ВРИ классификатору может быть полезно для «уточнения» содержания ВРИ земельного участка, если из формулировки текущего ВРИ с очевидностью не следует, что земельный участок может использоваться так, как это описано в классификаторе.

Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если Вы или кто-то из Ваших коллег хотели бы получать наши информационные письма по почте, пожалуйста, заполните форму «Подписаться на рассылки» внизу страницы.

Практика: Недвижимость

Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Автор данного письма не несет ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

последняя редакция с изменениями на 2020-2021 год и Комментариями

Добро пожаловать на сайт «

Размещенные в образовательных целях цитаты из комментариев, находящихся в свободном доступе в открытых источниках сети Интернет, могут быть удалены по просьбе автора.

Переход к любой статье кодекса осуществляется через оглавление на главной странице, навигационную цепочку или систему поиска.

Кодекс об административных правонарушениях (КоАП) посвящён исключительно наказаниям за действия или бездействия, являющиеся правонарушениями, но не имеющие признаков преступлений.

КоАП, так же как и УК, состоит из общей и специальной части. Первая посвящена задачам этой сферы законодательства, предмету, основным понятиям. Вторая содержит перечень различных правонарушений и наказаний за них.

Административным правонарушением признаётся такое действие или бездействие, за которое предусмотрено наказание в КоАП РФ. В этой формулировке так же проявляется аналогия с принципами построения Уголовного кодекса. В КоАП и в УК РФ главным признаком правонарушения или преступления является виновность лица, которое могло не совершать противоправных действий, но всё же их совершило.

Законодательство об административных правонарушениях состоит из всей совокупности нормативных актов, издаваемых в различных законодательных структурах, с приоритетом федерального закона, то есть КоАП. Все эти нормативные акты посвящены, конечно, защите конституционных прав граждан Российской Федерации. Однако, как следует из статьи 1.2, перед КоАП стоят задачи:

На каждого человека, находящегося в сфере юрисдикции законов Российской Федерации, распространяется презумпция невиновности. В КоАП она декларируется в статье 1.5. Этот принцип заключается в том, что человек, чья вина не доказана, считается не виновным, а все сомнения относительно его виновности трактуются в пользу подозреваемого.

Действие закона об административных правонарушениях имеет свою специфику. Как следует из статьи 1.7, люди, совершившие правонарушение, предусмотренные КоАП, могут быть наказаны:

КоАП рассматривает следующие особые категории правонарушений.

Таким образом, специальная часть КоАП охватывает практически все сферы деятельности физических и юридических лиц.

Нормативы данного тематического блока находятся в Разделе II. Однако они существенно отличаются от информации, содержащейся во всех остальных главах. Здесь предусмотрены наказания в области:

Этот перечень представляет собой небольшую, но показательную часть всех нормативов КоАП, которые призваны регулировать взаимоотношения физических, юридических и должностных лиц в системе управления обществом. В целом, Кодекс РФ  об Административных Правонарушениях призван через систему умеренных наказаний предотвратить нарушения законов Российской Федерации в более крупных масштабах.

Информация по делам об административных правонарушениях первой инстанции | Информация по судебным делам | Сервисы | Зюзинский районный суд

Порядок проведение проверки и оформление её результатов | ФНС России

При выявлении в результате проведения проверки факта совершения проверяемым лицом действия (бездействия), содержащего признаки административного правонарушения и/или состава преступления, уполномоченные должностные лица налогового органа обязаны возбудить дело об административном правонарушении и/или передать информацию о совершении указанного действия (бездействия) и подтверждающие такой факт документы в правоохранительные и/или иные государственные органы

В соответствии со статьей 28.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ) в случаях, если после выявления административного правонарушения в области валютного законодательства осуществляются процессуальные действия, требующие значительных временных затрат, проводится административное расследование.

Решение о возбуждении дела об административном правонарушении и проведении административного расследования принимается должностным лицом налогового органа, уполномоченным в соответствии со статьей 28.3 КоАП РФ составлять протокол об административном правонарушении, в виде определения, немедленно после выявления факта совершения административного правонарушения

В соответствии с частью 3.1 статьи 28.7 КоАП РФ копия определения о возбуждении дела об административном правонарушении и проведении административного расследования в течение суток вручается под расписку либо высылается физическому лицу или законному представителю юридического лица, в отношении которых оно вынесено.

При наличии обстоятельств, установленных пунктами 5, 6, 7 части 1 статьи 24.5 КоАП РФ (отмена закона, установившего административную ответственность; истечение сроков давности привлечения к административной ответственности; наличие по одному и тому же факту совершения противоправных действий (бездействия) лицом, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, постановления о назначении административного наказания, либо постановления о прекращении производства по делу об административном правонарушении, либо постановления о возбуждении уголовного дела) производство по делу об административном правонарушении не может быть начато, а начатое производство подлежит прекращению.

При этом должностным лицом налогового органа, осуществляющим проверку, выносится мотивированное определение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении, подписанное должностным лицом налогового органа, вынесшим определение, согласованное с начальником отдела должностного лица и начальником (заместителем) территориального налогового органа.

В случае отказа в возбуждении дела об административном правонарушении при наличии материалов, сообщений, заявлений, указанных в пунктах 2 и 3 части 1 статьи 28.1. КоАП РФ, должностным лицом налогового органа, рассмотревшим указанные материалы, сообщения, заявления, также выносится мотивированное определение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении (часть 5 статьи 28.1. КоАП РФ).

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 28.7 КоАП РФ срок проведения административного расследования не может превышать один месяц с момента возбуждения дела об административном правонарушении. В исключительных случаях указанный срок по письменному ходатайству должностного лица налогового органа, в производстве которого находится дело, может быть продлен руководителем (заместителем руководителя) налогового органа на срок не более одного месяца.

При проведении административного расследования для выяснения всех обстоятельств по делу об административном правонарушении, должностное лицо налогового органа, проводящее административное расследование на основании части 1 статьи 23 Закона № 173-ФЗ, при необходимости составляет запрос о предоставлении документов и информации, предусмотренных частью 4 и частью 13 статьи 23 Закона № 173-ФЗ.

С целью соблюдения прав и законных интересов лица, в отношении которого проводится административное расследование, должностным лицом налогового органа в адрес данного лица в соответствии со статьей 28.2 КоАП РФ направляется уведомление о месте и времени составления протокола об административном правонарушении.

Перечень должностных лиц налоговых органов, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях, в соответствии с частью 4 статьи 28.3 КоАП РФ, утвержден приказом ФНС России от 2 августа 2005 № САЭ-3-06/354@.

Протокол об административном правонарушении составляется в присутствии физического лица или законного представителя юридического лица.

Составление протокола об административном правонарушении в отсутствие лица, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении, возможно при наличии документов, свидетельствующих об извещении данного лица о времени и месте его составления, но оно не явилось в назначенный срок.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 01.07.2021) :: СудАкт.ру

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ
Принят
Государственной Думой
20 декабря 2001 года
Одобрен
Советом Федерации
26 декабря 2001 года
Статья 6.16. Нарушение правил оборота наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров либо хранения, учета, реализации, перевозки, приобретения, использования, ввоза, вывоза или уничтожения растений, содержащих наркотические средства или психотропные вещества либо их прекурсоры, и их частей, содержащих наркотические средства или психотропные вещества либо их прекурсорыСтатья 6.16.1. Незаконные приобретение, хранение, перевозка, производство, сбыт или пересылка прекурсоров наркотических средств или психотропных веществ, а также незаконные приобретение, хранение, перевозка, сбыт или пересылка растений, содержащих прекурсоры наркотических средств или психотропных веществ, либо их частей, содержащих прекурсоры наркотических средств или психотропных веществСтатья 9.5.1. Выполнение работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства лицом, не являющимся членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования или строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, или с нарушением требований, установленных законодательством о градостроительной деятельности, к лицам, имеющим право на выполнение таких работ по соответствующему договору, заключенному с использованием конкурентных способов заключения договоровСтатья 15.29. Нарушение требований законодательства Российской Федерации, касающихся деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг, репозитария, клиринговых организаций, лиц, осуществляющих функции центрального контрагента, акционерных инвестиционных фондов, негосударственных пенсионных фондов, управляющих компаний акционерных инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов или негосударственных пенсионных фондов, специализированных депозитариев акционерных инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов или негосударственных пенсионных фондовСтатья 20.8. Нарушение правил производства, приобретения, продажи, передачи, хранения, ношения, коллекционирования, экспонирования, уничтожения или учета оружия и патронов к нему, а также нарушение правил производства, продажи, хранения, уничтожения или учета взрывчатых веществ и взрывных устройств, пиротехнических изделий, порядка выдачи свидетельства о прохождении подготовки и проверки знания правил безопасного обращения с оружием и наличия навыков безопасного обращения с оружием или медицинских заключений об отсутствии противопоказаний к владению оружием

кооперативов во времена Covid

Из сотен тысяч жителей Нью-Йорка, покинувших город в первые месяцы пандемии, есть несколько, которых Лори Левин ван Арсдейл не пропустит.

«Я сказал прямо, что если мы никогда больше не встретимся, все будет в порядке», — сказала г-жа Левин ван Арсдейл, председатель правления кооператива из пяти квартир возле Грамерси-парка, уезжающему соседу — одному из трое, которые продали в ее небольшом самоуправляемом здании в прошлом году.

В тумане почти полного календарного года с вирусом, один из недооцененных аспектов жизни среди Covid — это то, как он преобразует одну из самых устойчивых вертикальных деревень города — кооператив.

В больших и малых кооперативах, где ограничения по срокам редки, а правила часто устанавливают пожизненные, внезапный отъезд даже нескольких жителей может иметь огромное влияние на управление, давнюю политику и даже атмосферу здания. И хотя, по словам жителей, вирус мог не стать причиной встряски, он почти наверняка ускорил изменения.

«Covid действительно многое открыл, — сказал Кристофер Тотаро, агент Warburg Realty и член правления кооператива. «Это как осколки, которые гноятся.

Кооперативное жилье, корпоративная структура, в которой жители владеют акциями собственности, часто считается более доступным путем к домовладению в Нью-Йорке, отчасти потому, что здания, как правило, старше и имеют больше ограничений, чем кондоминиумы, с правилами, установленными акционеры.

Оценки различаются из-за разнообразия и корпоративной структуры кооперативов, но по данным коммерческого брокера Ariel Property Advisors, в городе насчитывается более 7100 кооперативов, и многие из них вступают в напряженный период заседаний совета директоров, отложенных Covid. .Их голоса могут определить необходимость увеличения платы за обслуживание или других сборов; если может остаться волна новых пандемических щенков; следует ли смягчить правила финансирования для увеличения продаж; если субаренда разрешена; если родители могут совместно подписать или заплатить в счет авансового платежа взрослого ребенка, и бесчисленное множество других причуд совместного домовладения на спадающем рынке.

Типы проблем, с которыми сталкиваются кооперативы по всему городу, могут быть обширными и разнообразными: от полупустых зданий в белых перчатках в Верхнем Вест-Сайде, где многие акционеры перебрались в дома для отдыха, до прогулок с ограниченным доходом в Бруклине и т. Д. Бронкс, где финансовые резервы некоторых зданий практически исчерпаны.

Вот некоторые изменения, происходящие за пределами социально удаленных вестибюлей, от жителей и персонала здания на местах.

Недавняя продажа трех из пяти квартир в доме г-жи Левин ван Арсдейл из коричневого камня Gramercy Park полностью изменила настроение в здании.

«Я работаю здесь 15 лет, и только с февраля или марта люди стали добрыми друг к другу», — сказала г-жа Левин ван Арсдейл, управляющая компанией Flying Television, занимающейся поиском талантов.Переход большинства единиц в собственность в последние месяцы также дал возможность пересмотреть устав здания, который ранее требовал, чтобы в совет директоров входили только три человека; теперь каждая единица имеет равное право голоса.

Шерил Бринкман, давний акционер, работающий в сфере цифрового дизайна, сказала, что «между бывшими жителями была некоторая плохая кровь», отчасти потому, что не все делали свою справедливую долю, от заполнения рутинных документов до уборки снега.

Новоприбывшая, Лилия Левин, дизайнер интерьеров и впервые покупающая недвижимость, которая в июле закрыла квартиру с двумя спальнями после нескольких лет аренды в Клинтон-Хилл, Бруклин, считает, что новый состав владельцев будет более склонным к сотрудничеству.

«В здании очень много женщин на рабочем месте», — сказала г-жа Левин. В каждой квартире есть женщина, которая работает на руководящей должности или владеет собственным бизнесом. «Никто не чувствует себя слишком скучным или имеющим право», — сказала она.

Тем не менее, отношения тестируются в кооперативах по всему городу, поскольку продавцы приспосабливаются к понижающему давлению на ценообразование, которое началось до Covid и было усугублено вирусом, сказал Стивен Сладкус, партнер юридической фирмы Schwartz, Sladkus, Reich. , Гринберг, Атлас.

«Некоторые люди пытаются выйти из кооперативов по заниженным ценам, и это приводит к апоплексии совета директоров», потому что они опасаются, что сделки нанесут ущерб стоимости при перепродаже других владельцев. (В большинстве кооперативных продаж совет директоров может отклонить предложение по причинам, которые не всегда понятны потенциальным покупателям.)

Многие кооперативы также сталкиваются с потерей дохода от коммерческих арендаторов на первом этаже, таких как рестораны и магазины розничной торговли, которые задолжали по аренде, сказал Майкл Торторичи, исполнительный вице-президент Ariel Property Advisors, фирмы, занимающейся коммерческой недвижимостью.

Согласно их анализу публичных документов, около 1136 кооперативов по всему городу, или примерно 16%, недавно имели коммерческих арендаторов. В некоторых из этих зданий, в основном в Манхэттене и Бруклине, возможно, придется взимать с жителей временную ежемесячную плату или постоянное увеличение стоимости обслуживания, чтобы поддержать потерянные средства. Большие сборы могут стать серьезной проблемой для пожилых людей с фиксированным доходом, а также для продавцов, пытающихся конкурировать на переполненном рынке.

В некоторых частях Квинса оборот также был высоким, но у акционеров могут быть самые разные опасения по поводу ценообразования.

Регина Т. Райс, президент совета директоров кооператива на 135 квартир в Рего-Парке, сказала, что за последние два с половиной года было продано 18 продаж, что больше, чем в предыдущие годы. предыдущие 10 лет. Самой большой причиной, даже до Covid, был быстрый рост стоимости жилья, подстегиваемый покупателями из других частей города в поисках относительной доступности, что побуждало акционеров продавать и обналичивать. По ее словам, дом с двумя спальнями, который три года назад продавался бы за 200 000 долларов, теперь можно продать за 275 000 долларов, то есть за 37.Прыжок на 5 процентов. (Кооперативы с двумя спальнями на Манхэттене были проданы в среднем за 1 245 000 долларов в прошлом квартале, по словам Джонатана Миллера, оценщика недвижимости.)

Цены были сногсшибательными для давних владельцев, таких как г-жа Райс, бывшая консультант по информационным технологиям. , который появился 24 года назад, когда единицы продавались примерно за восьмую часть сегодняшней стоимости.

«Есть много подъезжающих и уходящих людей, но в том же смысле, я думаю, что это многообещающе», — сказала она, отметив, что квартиры не остаются пустыми надолго из-за притока недавних жителей Востока. Покупатели из Азии и ряд новичков из других штатов, включая выходцев из Техаса и Флориды.

Рост стоимости жилья может побудить акционеров проголосовать кошельком на следующем заседании совета директоров с планами отремонтировать коридоры и оплатить другие капитальные улучшения. Возможно, что совет директоров также проголосует за снижение суммы авансового платежа, требуемого от покупателей, до 20 или 25 процентов от продажной цены, с 30 процентов, что упростило бы квалификацию покупателям впервые.

Во всех ценовых категориях многие советы директоров сталкиваются с давлением, требующим либерализации своей политики в ответ на меняющуюся демографию акционеров и конкуренцию со стороны кондоминиумов с более мягкими правилами, сказала Мелисса Лейфер, агент Keller Williams NYC.

Только в прошлом году клиент из Калифорнии должен был прилететь в Нью-Йорк на собеседование в совете директоров кооператива, без каких-либо гарантий принятия. Теперь, по ее словам, необходимость использования Zoom и других видеоконференций во время весенней изоляции смягчила политику многих зданий в отношении личных интервью.

Изменение статус-кво часто вызывает споры в кооперативах, но один кризис за другим сглаживает прямую враждебность, сказала Эмануэла Лупу, партнер юридической фирмы Smith, Buss and Jacobs.

«В данный момент суды практически недоступны», — сказала она из-за незавершенных дел, поэтому участники судебного процесса были несколько приглушены. «Пандемия просто охладила всех — люди стали менее неприятными».

Тысячи носильщиков, супервизоров и другого строительного персонала обеспечивали безопасность кооперативов в самые тяжелые дни пандемии, и теперь они настаивают на изменениях.

«Мы объединяем большинство чернокожих и коричневых рабочих, которые живут в цветных сообществах, которые, очевидно, столкнулись с неравенством в этой пандемии», — сказал Кайл Брэгг, президент 32BJ SEIU, многогосударственного профсоюза работников строительных служб, насчитывающего более 175 000 участников.Группа сообщила, что 138 ее членов умерли от Covid, многие из которых приехали в Нью-Йорк.

«Это беспокойство не исчезло полностью», — сказал Хулио Давила, супервизор большого кооператива Митчелл-Лама для жителей со средним уровнем дохода в Бруклин-Хайтс, где он видел свою загруженность. воздушный шар.

В связи с резким ростом числа покупок в Интернете с марта, персонал может обработать 100 посылок всего за несколько часов, что втрое больше, чем раньше.

Но это также была полезная работа — в апреле он утешил пожилую жительницу, упавшую в ее квартире, и помог убедить ее пойти в больницу в опасное для города время.«Как будто я заботился об одной из своих теток», — сказал он. «Она сказала мне, что я должен ей танец».

Ардист Браун-младший, консьерж в роскошном кооперативе в Верхнем Вест-Сайде, известный как Бутч, в марте дал положительный результат на Covid и испытал сильную усталость и другие симптомы. Через три недели он сказал, что вернулся к работе. «Я чувствовал себя так, как будто возвращаюсь в зону боевых действий».

По его оценкам, на весеннем пике распространения вируса не менее половины жителей уехали в другие дома, и теперь доля отсутствующих жителей приближается к 40 процентам.Те, кто остались, некоторые из них пожилые люди, не имеющие постоянного доступа к домашним помощникам по охране здоровья из-за ограничений Covid, больше полагались на мистера Брауна. С апреля по июль он сказал, что будет собирать дополнительные коробки с продуктами питания у друга, который работает в некоммерческой организации, и раздавать их некоторым жителям.

«Если бы Бутч не сделал этого для нескольких акционеров, они бы обошлись без них, и их, возможно, не было бы здесь сегодня», — сказала Елена Свердлова, старший управляющий недвижимостью, курирующий здание.По ее словам, кооперативы есть по всему городу, даже в богатых районах, где по крайней мере несколько пожилых жителей не имеют местной семьи или поддержки.

«Я сделал это, потому что поступил правильно, — сказал он. «Я хорошо спал по ночам».

Г-н Брэгг сказал, что профсоюз уже наблюдает за изменениями в своем контракте, которые могут включать в себя требование выплаты зарплаты его членам за работу в опасных условиях. «Я, конечно, надеюсь, что когда мы придем к заключению следующего контракта, который состоится в апреле 2022 года, отрасль не забудет этот момент.

Количество жителей кооператива, которые остались в городе, намного превышает количество тех, кто уехал, и часто именно они больше всех теряют в условиях экономического спада.

По всему городу насчитывается около 1300 кооперативов Корпорации жилищного строительства. Здания с ограниченным доходом переоборудованы в основном в 1970-х и 80-х годах, когда город находился в тяжелом положении и многие здания были заброшены.

Многие арендаторы покупали свои квартиры за символическую плату у города, обновляли здания и оставались в них на протяжении десятилетий.По словам Рании Даллул, сотрудника Совета по оказанию помощи городским усадьбам, группы по защите прав людей с низким и средним доходом, в двух третях зданий проживает большое количество пожилых жителей.

Сейчас некоторые из этих кооперативов столкнулись с экономическим кризисом, невиданного с момента их создания, сказала г-жа Даллул. «Это похоже на реальную угрозу их выживанию».

Дэвид Калверт, 67 лет, является оригиналом H.D.F.C. акционер, который сквотировал в своем здании в Манхэттенской долине до 1983 года, когда он купил свою квартиру за 250 долларов.Теперь единицы в здании можно продать более чем за 300 000 долларов. Около половины жителей в 10-квартирном жилом доме — настоящие жители.

Поддерживать здание в рабочем состоянии за счет различных расходов всегда было сложно — фактически, это был первый год, в котором каждый житель регулярно полностью оплачивал свое содержание.

«Мы все пришли сюда либо без крова, либо без жилья», — сказал он о первоначальных акционерах. «Вы так заботитесь о своих соседях, что проявляете большую терпимость.”

Хотя их здание остается на прочной финансовой основе, некоторые H.D.F. Компании-операторы балансируют в финансовом затруднении. В некоторых случаях давние жители чувствовали себя вынужденными продавать по финансовым причинам и переезжать в более дешевые города; По словам критиков, их иногда заменяли более состоятельными покупателями, которые на бумаге соответствуют критериям дохода, но имеют доступ к большему количеству наличных денег из семьи или резервов, чем многие предыдущие жители.

Некоторые здания, которым грозит потеря права выкупа, потенциально могут быть переданы застройщику и преобразованы обратно в квартиры со стабилизированной арендной платой, лишив акционеров их доли владения и нескольких лет акционерного капитала.

Несмотря на это, г-н Калверт видит вспышки стойкости, которые возродили его здание и подобные ему кооперативы в 1980-х годах.

«Многие из нас не думают о том, чтобы покинуть город, а удвоить наши усилия, чтобы сделать его прекрасным местом», — сказал он. «Но он строится блок за блоком, люди за людьми, и это наша формула».

Чтобы получать еженедельные новости о жилой недвижимости по электронной почте, подпишитесь здесь. Следуйте за нами в Twitter: @nytrealestate.

Уникальный вид домовладения

Покупка дома и аренда квартиры представляют собой только два возможных варианта проживания, и оба они могут быть слишком дорогостоящими.Кооперативное жилье представляет собой альтернативу традиционным методам приобретения основного жилья.

Жилищный кооператив или «кооператив» — это тип варианта жилого жилья, который на самом деле является корпорацией, при которой владельцы не владеют своими квартирами напрямую. Напротив, каждый резидент является акционером корпорации, частично исходя из относительного размера единицы, в которой они живут. Здесь мы более подробно рассмотрим совместную жизнь.

Ключевые выводы

• Кооператив — это способ владеть основным местом жительства, но при этом домовладельцы не владеют своими квартирами напрямую; вместо этого каждый резидент является акционером самого кооператива.
• Некоторым владельцам кооперативов разрешается продавать свои доли кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночного курса кооперативов в этом месте.
• Кооперативы могут быть менее дорогими, чем квартиры, поскольку они работают по фактической стоимости, собирая деньги с жителей для оплаты расходов.
• Однако, прежде чем покупать акции компании, обязательно проверьте финансовое положение компании и связанные с ней комиссии.

Как работают жилищные кооперативы

Владельцы кооператива владеют акциями кооператива вместо того, чтобы напрямую владеть своей единицей, как в случае кондоминиума.В некоторых кооперативах владельцам разрешается продавать свои доли кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночного курса кооперативов в этом месте, при условии утверждения советом кооператива.

Кооперативы часто дешевле, чем аренда квартир, потому что они работают по фактической стоимости, собирая деньги с жителей для оплаты неоплаченных счетов. В регионах, где стоимость жизни высока, например в Нью-Йорке, кооперативы могут быть привлекательным вариантом с финансовой точки зрения. Однако общие сборы, выплачиваемые кооперативу, могут быть немного выше, чем те, которые выплачиваются ассоциации кондоминиумов.

Помимо финансового аспекта совместной собственности, необходимо учитывать также социальные аспекты. Меньшие кооперативы управляются исключительно жителями, и каждый берет на себя ответственность за выполнение своих обязанностей, таких как техническое обслуживание, благоустройство территории и установление правил. Крупные кооперативы могут управляться советом директоров, состоящим из подмножества резидентов.

В любом случае существуют правила, которым нужно следовать, и определенная степень социального взаимодействия. Если вам не нравится делиться полномочиями по принятию решений, совместная жизнь может вам не понравиться.

Типы кооперативов

Структура жилищных кооперативов варьируется в зависимости от конкретной юрисдикции его местонахождения. В США и Канаде самые популярные варианты:

• Кооперативы по рыночной ставке : Позволяет членам кооператива покупать и продавать акции по любой ставке, которую будет поддерживать рынок.
• Limited Equity Co-ops : Устанавливает ограничения на цену, по которой акции могут быть куплены и проданы.
• Лизинговые кооперативы : Кооперативная корпорация сдает здание в аренду, а не владеет им, и не накапливает стоимость собственного капитала.В этом случае у кооператива может быть запас наличности на случай, если здание когда-нибудь будет выставлено на продажу.

Стоимость покупки кооператива

Поскольку вы по сути покупаете акции компании, обязательно ознакомьтесь с финансовым положением кооператива и познакомьтесь с другими жителями. Они будут не только вашими деловыми партнерами, но и вашими будущими соседями. Перед покупкой вам стоит учесть следующее:

• Расположение
• Удобства
• Стоимость
• Возможность сдать квартиру в аренду
• Политика в отношении домашних животных
• Страховые требования

Чтобы приобрести акции кооператива, каждый покупатель берет «ссуду на акции» вместо традиционной ипотеки.Эти ссуды во многом похожи на ипотечные ссуды, но в дополнение к выплатам по ссуде, выплачиваемым кредитору, жители кооператива несут ответственность за уплату пропорциональной доли общих затрат на эксплуатацию и обслуживание здания.

Эти расходы, известные как «техническое обслуживание», обычно выплачиваются партнерству ежемесячно и оплачиваются по фактической стоимости. Техническое обслуживание может включать или не включать налоги на недвижимость, а ежегодные сборы, уплачиваемые за техническое обслуживание, как правило, растут каждый год с инфляцией.

Стоимость ипотеки имущества также может быть включена в ежемесячную плату: даже если отдельный арендатор выплатил свою долю ссуды, на само здание может быть заложена ипотека, принадлежащая корпорации, а не юридическому лицу. индивидуальный партнер.Ссуда ​​на акции оплачивает стоимость покупки товарищества. Это не имеет ничего общего с лежащей в основе ипотекой самой собственности. Покупатели имеют право на все налоговые вычеты, которыми пользуются домовладельцы, включая вычеты по процентам и налогам на недвижимость.

Дополнительные расходы включают ежемесячные счета за коммунальные услуги для каждого места проживания покупателя, которые оплачиваются в индивидуальном порядке, и расходы на страхование. В то время как само здание должно быть застраховано по полису общего страхования, содержимое каждого отдельного жилого дома не покрывается.Личный страховой полис, известный как HO-6, необходим для защиты личного имущества от повреждения водой, пожара, кражи и других бедствий.

Особенности кооперативов

Кооперативы должны соблюдать законы, регулирующие справедливое жилье, но они могут быть более строгими, чем другие варианты жилья, когда речь идет о требованиях к владению. Поскольку нет арендодателя и нет арендаторов, правила приобретения долей в товариществе устанавливаются партнерами.

Например, от новых покупателей может потребоваться определенная чистая стоимость или определенное соотношение долга к доходу в дополнение к демонстрации способности выполнять финансовые обязательства по кооперативной покупке.

Также может потребоваться проверка биографических данных. Как и другие типы жилья, некоторые кооперативы предназначены только для лиц в возрасте 65 лет и старше или других определенных групп. Эти более строгие требования к собственности придают кооперативному владению атмосферу безопасности и исключительности.В обмен на эту исключительность кооперативы обычно управляются более жестко, чем кондоминиумы. Например, в моделях высокого класса может быть запрещена субаренда. Все партнеры несут расходы по эксплуатации здания.

По умолчанию — или неуплата — одним партнером может потребоваться, чтобы другие партнеры покрыли расходы этого партнера, хотя строгие требования владения обычно сводят значения по умолчанию к минимуму.

Кондоминиумы против кооперативов

Кондоминиумы — это многоквартирные жилые дома с частными резиденциями, которые поддерживают общие зоны общего пользования и инфраструктуру, такую ​​как лифты, подвалы или крыши.Кондоминиумы классифицируются как недвижимость, что означает, что покупатели владеют документами на их жилища. Если вы подумываете о покупке кондоминиума, полезно изучить варианты ипотеки с помощью калькулятора ипотеки, подобного приведенному ниже.

Кооперативы не считаются недвижимостью. Когда вы покупаете кооператив, вы становитесь акционером корпорации, которой принадлежит это имущество. Как акционер вы имеете право на исключительное использование жилой единицы в собственности.

Итог

Всегда читайте учредительные документы, устав, соглашение о подписке, правила и любую другую доступную документацию кооператива.Убедитесь, что вы действительно понимаете, как работает кооператив, в том числе как им управляют, за что вы должны будете платить и сколько это будет. Спросите об условиях любой основной ипотеки, политике в отношении домашних животных и вашей способности вносить изменения в свое место жительства. Нет ничего плохого в том, чтобы задавать вопросы; Немного дополнительных усилий на начальном этапе может иметь большое значение для обеспечения гармоничного долгосрочного проживания.

Жизнь в Нью-Йорке: Кооперативы против кондоминиумов

Co-ops vs.Кондо: обзор

Кондо и кооперативы имеют общие черты, но также обладают уникальными характеристиками, которые предлагают жильцам множество вариантов. Во многих отношениях рынок недвижимости Нью-Йорка не похож ни на один другой рынок Соединенных Штатов. Одно из самых больших различий заключается в том, что апартаменты на продажу в Нью-Йорке — это либо кондоминиумы, либо кооперативы.

В большинстве мест кондоминиумы — это правило, но не в Большом Яблоке. Хотя количество кооперативов превышает количество квартир в Нью-Йорке — примерно на 75% по большинству оценок, — в любой момент на активном рынке присутствует больше квартир.

Начнем с краткого рассмотрения разницы между кооперативом и кондоминиумом. Когда вы покупаете кондоминиум, ваша квартира, а также процент от общей площади, принадлежат вам. Когда вы покупаете кооператив, вы фактически не покупаете квартиру; вместо этого вы покупаете акции корпорации, которая является вашим зданием. Размер вашей доли зависит от размера вашей квартиры; покупка акций позволяет вам занять юнит в кооперативном здании. При закрытии квартиры вам выдадут акт; при закрытии кооператива вы получаете частную аренду.

По большей части, и в квартирах, и в кооперативах есть швейцар и суперинтендант в штате; некоторые добавят консьержа, который сделает все, что не делают двое других. Удобства могут быть скромными (может быть, просто кладовая в подвале) или всеобъемлющими, например, ландшафтная терраса, бильярдная, фортепианная, кинозал, детская игровая и тренажерный зал.

Ключевые выводы

• Когда вы покупаете кондоминиум, ваша квартира, а также процент от общей площади, принадлежат вам.
• Когда вы покупаете курятник, вы фактически не покупаете квартиру; вместо этого вы покупаете акции корпорации, которая является вашим зданием.
• Цены на кондоминиумы выше, чем в кооперативах, но кооперативы требуют большего первоначального взноса, более высоких ежемесячных сборов и длительного процесса утверждения.
• Квартиры, как правило, разрешают сдачу квартиры в субаренду, в то время как только некоторые кооперативы допускают субаренду, и правила являются сложными.

Квартиры

Квартиры вы найдете в новых кварталах, которые когда-то считались обособленными, но теперь считаются модными.По словам Гэри Малина, президента Citi Habitats, нью-йоркской брокерской компании по недвижимости: «Если вам больше нравится жить в стеклянном доме в небе, вы, вероятно, будете искать много квартир. Кондо-дома не стали обычным явлением в Нью-Йорке до 1970-х годов, поэтому они часто более современны, чем кооперативы ».

«Поскольку доступная земля для новых кондоминиумов на Манхэттене ограничена, — добавляет Малин, — новые кондоминиумы, вероятно, будут найдены в многообещающих и окраинных районах на Дальнем Востоке и Западе.В Квинсе и Бруклине мы видели множество новостроек, возводимых в бывших промышленных зонах вдоль набережной в Лонг-Айленд-Сити и Вильямсбурге, а также в центре Бруклина ».

Первоначальный взнос и цена

Стоимость часто может влиять на процесс принятия решения о покупке недвижимости, а кондоминиумы предлагают привлекательные первоначальные платежи, при этом обычно требуется только 10% от покупной цены. Однако в кондоминиумах цены обычно выше, чем в кооперативах.

Затраты на закрытие

Затраты на закрытие кондоминиума выше, чем у кооператива.Для получения более подробной информации мы попросили поверенного по недвижимости Нью-Йорка Адама Стоуна сравнить их. Вот что он придумал. Для кондоминиума за 1 миллион долларов с ипотечной ссудой в 800 000 долларов затраты на закрытие будут составлять:

• Страхование титула для покупателя, 4500 долларов США
• Страхование титула для кредитора, 1000 долларов США
• Поиск по заголовку, 700 долларов
• Стоимость записи, 700 долларов США
• Налог на особняк штата Нью-Йорк, 10 000 долларов
• Налог штата Нью-Йорк за регистрацию ипотеки, 15370 долларов США
• Общая сумма : 32 270 долл. США (без комиссии кредитора, размер которой зависит от кредитора)

Для тех, кто задается вопросом, что такое налог на особняк, Стоун объясняет: «В штате Нью-Йорк налог на передачу собственности составляет 0.4% от продажной цены, которая взимается с продавца любой жилой недвижимости. Он также имеет 1% налог на передачу собственности с покупателя, также называемый «налогом на особняк», поскольку он применяется только к жилой недвижимости стоимостью 1 миллион долларов и более ».

Ежемесячные платежи

Владельцы кондоминиумов имеют ежемесячный счет, называемый «общими платежами», который используется для обслуживания здания — общих частей, озеленения, оплаты персонала и часто некоторых коммунальных услуг.

Владельцы кондоминиумов выписывают два чека каждый месяц (один на содержание здания и один на налог на недвижимость), но часто общая сумма владельца квартиры меньше, чем счет владельца кооператива.

Доска

Кондо-доски обычно менее требовательны, чем кооперативные. У кооперативов более длительный процесс утверждения, включая собеседование. Совет директоров решает, может ли потенциальный покупатель приобрести кооператив.

По словам Уорнера М. Льюиса из команды Harkov Lewis в Halstead Property: «В случае кондоминиума здание может запросить пакет для покупателя, — говорит Льюис, — но интервью не проводится, и здание имеет только право первого отказа (т.е., либо они должны одобрить это, либо кондоминиум должен выкупить его самостоятельно), что означает, что если у вас есть подписанный контракт, если что-то не происходит с покупателем (или финансированием), сделка так же хороша, как и заключенная ».

Правила

Кондо, как правило, имеют меньше правил, включая ограничения на использование иностранных средств для покупки. Кондо позволяют международным инвесторам покупать и сдавать в аренду свои помещения; обычно с некоторыми оговорками, но не обременительными. Кондо также позволяют относительно легко сдавать квартиру в субаренду или сдавать в аренду другой стороне по сравнению с процессом субаренды для кооперативов.Однако некоторые ассоциации кондоминиумов могут устанавливать больше правил, чем другие. В результате важно, чтобы потенциальные покупатели провели свое исследование, чтобы определить, что можно, а что нельзя.

Предпочтение покупателя

По словам Гэри Малина, президента Citi Habitats: «Если вы предпочитаете идти в такт своему барабанщику — и цените гибкость, — тогда кондоминиум может быть для вас разумным выбором. Однако поймите, что эта свобода имеет свою цену. Кондо почти всегда дороже, чем аналогичные кооперативы.Кроме того, если вы регулярно видите новые лица в лифте, ищите где-нибудь еще. Арендаторы могут быть обычными в многоквартирных домах. Владельцы часто пользуются более либеральной политикой кондоминиума ».

Кооперативы

Вообще говоря, в старых, устоявшихся жилых районах преобладают кооперативы. Как объясняет Гэри Малин: «Если вам нравятся исторические здания, вы, скорее всего, окажетесь в кооперативе, поскольку почти все довоенные здания организованы таким образом.Кроме того, поскольку кооперативные здания, как правило, старше, чем кондоминиумы, они часто расположены в более центральных местах. Например, почти все жилые дома, расположенные вдоль Парк-авеню в Верхнем Ист-Сайде (отличное место по любым меркам), являются кооперативами ».

Первоначальный взнос и цена

Как и в случае с кондоминиумом, решение может сводиться к тому, сколько вы можете потратить и сэкономить для первоначального взноса. Хотя можно внести только 10% от покупной цены кондоминиума, для кооператива может потребоваться гораздо более высокий первоначальный взнос — примерно от 20% до 50% от покупной цены.Хорошая новость заключается в том, что цена покупки кооператива обычно ниже, чем у кондоминиума. Хотя цены могут варьироваться в зависимости от района.

Затраты на закрытие

По словам поверенного по недвижимости Нью-Йорка Адама Стоуна, закрытие кооператива обходится дешевле. В приведенном выше примере для кондоминиума, стоимость которого превышает 32 000 долларов, кооператив просто имеет налог на особняк в размере 10 000 долларов. Существенная разница связана с тем, что кондоминиум является недвижимым имуществом, а доли кооператива — личной собственностью.

«Для некоторых это может быть просто семантикой, но не при расчете затрат на закрытие», — добавляет Стоун.

Ежемесячные платежи

Владельцы кооперативов выписывают один чек в месяц, который называется «эксплуатационные расходы». Как и в случае с кондоминиумами, ежемесячная плата идет на базовое содержание собственности и персонал, необходимый для правильной работы здания. Плата за кооператив обычно выше, чем плата за кондоминиум, поскольку плата часто включает, по крайней мере, часть ипотечного кредита для здания. Хотя ежемесячная плата может варьироваться в зависимости от размера здания.

Тем не менее, важно отметить, что техническое обслуживание и общие расходы не являются твердыми. Любые крупные расходы — новая крыша, новое лобби, больше сотрудников — могут вызвать оценку, которую решают члены правления, и что редко можно отменить.

Доска

Как указывалось ранее, у большинства советов кооператива есть строгий и часто длительный процесс подачи заявок, который может потребовать от покупателя предоставить финансовую информацию, пройти проверку занятости и, возможно, личную проверку.

Уорнер М. Льюис из группы Harkov Lewis в Halstead Property резюмирует: «В кооперативе у вас должны быть не только деньги, чтобы купить квартиру (или финансирование для этого), но и утверждаться правлением после подачи заявки, которая обычно очень подробна и требует много времени. Затем, практически без причины, покупатель может быть отклонен после собеседования или даже раньше, просто из-за чего-то в его пакете. У меня были сделки, и я видел сделки, в которых нет никаких рифм или причин для отказа.”

Правила

Кооперативные доски, как правило, имеют больше правил, чем квартиры, и могут указывать, когда вы можете практиковать свой тромбон, можете ли вы повесить праздничные украшения на свою дверь и может ли ваш питомец переехать с вами. Большинство правил призваны способствовать гармонии, спокойствию и цивилизованности совместной жизни.

Но правила, которые отпугивают некоторых местных покупателей и почти всех иностранных покупателей, — это кооперативные ограничения на субаренду. Политика различается в зависимости от здания, но, как правило, когда кооперативы разрешают акционерам сдавать свои квартиры в субаренду, это делается на ограниченной основе, например, на один или два года из каждых пяти.Владельцы, как правило, должны были проживать в собственности в течение определенного периода времени до сдачи в субаренду — в некоторых случаях до трех лет. Владельцы обычно платят комиссию, чтобы получить разрешение на субаренду, и потенциально субарендаторы должны заполнить заявку и могут подвергнуться проверке биографических данных. Утверждение совета является обязательным.

Еще одно правило кооперативов, которое делает невозможными покупки для иностранных лиц, заключается в том, что они вряд ли примут кого-либо, чьи средства находятся за пределами США.

По словам Льюиса, «кооперативы предназначены для создания стабильной, долгосрочной группы жителей.Кондо, похоже, это не особо беспокоит «.

Предпочтение покупателя

Когда дело доходит до выбора предпочтений, Гэри Малин объясняет это следующим образом:

Кооперативы — это разумный выбор для тех, кто ценит стабильность и хочет пустить корни в здании. Просто спросите себя: «Надолго ли?» Кооперативы гораздо менее временны, чем кондоминиумы, поэтому они — отличное место для жизни, если вы хотите узнать своих соседей. Просто будьте готовы к тому, что вас будут анализировать, тыкать и подталкивать, но поймите, что именно этот процесс делает кооператив стабильным и удивительно безопасным вложением.

Кооператив | организация | Britannica

Cooperative , организация, принадлежащая и действующая в интересах тех, кто пользуется ее услугами. Кооперативы добились успеха в ряде областей, включая переработку и сбыт сельскохозяйственной продукции, закупку других видов оборудования и сырья, а также в оптовой и розничной торговле, в сфере электроэнергетики, кредитования и банковского дела, а также в жилищной промышленности. Доход от розничного кооператива обычно возвращается потребителям в виде дивидендов на основе сумм, купленных за определенный период времени.

Считается, что современные потребительские кооперативы, которые в США обычно называются кооперативами, возникли в Великобритании в 1844 году при поддержке Общества равноправных пионеров Рочдейла. Общество создало набор организационных и рабочих правил, которые получили широкое распространение. Они включали открытое членство, демократический контроль, отсутствие религиозной или политической дискриминации, продажи по преобладающим рыночным ценам и откладывание части доходов на образование.

Подробнее по этой теме

маркетинг: Потребительские кооперативы

Потребительские кооперативы или кооперативы — это торговые точки, которые принадлежат потребителям и управляются ими для их взаимной выгоды.Первый потребитель …

Кооперативное движение быстро развивалось во второй половине XIX века, особенно в промышленных и горнодобывающих районах северной Англии и Шотландии. Он быстро распространился среди городского рабочего класса в Великобритании, Франции, Германии и Швеции, а также среди сельского населения Норвегии, Нидерландов, Дании и Финляндии.

В Соединенных Штатах попытки создания потребительских и сельскохозяйственных маркетинговых кооперативов были предприняты в начале XIX века.Хотя большинство американских кооперативов развивалось в сельской местности, потребительские и жилищные кооперативы в конце 20 века значительно распространились в мегаполисах.

Кооперативы были созданы в Латинской Америке европейскими иммигрантами в начале 1900-х годов; позже им часто способствовали действия государства в связи с аграрной реформой. Маркетинговые и кредитные кооперативы играли важную роль во многих африканских странах, особенно после Второй мировой войны.В советское время торговые кооперативы СССР и Восточной Европы функционировали как часть централизованно контролируемой сети закупок сельскохозяйственной продукции. Кооперативные фермы в этих странах были созданы по образцу русской артели, в которой вся земля объединялась и работала совместно, а доходы распределялись в соответствии с выполняемой работой. Сравнить кредитный союз.

5 способов руководства кооперативом отличается от корпорации

В наши дни кооперативные предприятия привлекают к себе больше внимания, чем когда-либо.Эти принадлежащие членам организации, чья бизнес-модель является альтернативой традиционным частным и государственным компаниям, определенно не нова — первые кредитные союзы и сельскохозяйственные кооперативы относятся к середине 19 века. Теперь они начали появляться почти во всех отраслях, особенно в модных, таких как здравоохранение и возобновляемые источники энергии.

Кооперативное движение рассматривается его сторонниками как одно из решений проблемы неравенства в благосостоянии, которое достигло рекордного уровня в самых богатых странах мира, и как модель, которая подходит для экономики совместного использования.«Когда мы говорим о коллаборативной экономике, кооперативы не бьют вас по лбу, но они должны быть», — говорит Карен Майнер, управляющий директор Образования по кооперативному менеджменту в Школе бизнеса Соби Университета Святой Марии. Галифакс, Новая Шотландия. «Когда вы хотите, чтобы бизнесы принадлежали коллективной группе и находились под демократическим контролем, кооперативы — одна из немногих моделей, которые жестко кодируют это в своей структуре».

Есть несколько видов кооперативов: принадлежащие рабочим, принадлежащие производителю, принадлежащие потребителю и многосторонние.Кооперативы, принадлежащие производителям (например, Arla, международный молочный кооператив) и предприятия, принадлежащие потребителям (например, REI Corporation в США), обычно имеют структуру, аналогичную традиционным компаниям, с независимыми советами директоров и иерархиями управления. Это могут быть глобальные организации с многомиллиардными доходами, такие как Кооператоры Канады, или небольшие местные предприятия, такие как Dublin Food Co-op. Рабочие кооперативы, включая Mondragon Corporation, федерацию кооперативов в Испании, как правило, более основаны на консенсусе и имеют более плоскую структуру, но они тоже бывают разных форм и размеров.Объединение всех кооперативов — это правило «один член — один голос».

Руководящий принцип кооперативов — это предприятия, контролируемые участниками, движимые ценностями, а не только прибылью, — отличает их от корпораций, принадлежащих инвесторам или акционерам. Точно так же ведущие кооперативы — это мир, отличный от ведущих традиционных компаний. Мы попросили Майнера объяснить несколько причин.

1. Успех лидерства требует переподготовки

Большинство людей рассматривают традиционные корпорации как бизнес-парадигму, где приоритетом является максимизация прибыли для акционеров или инвесторов, утверждает Майнер.Кооперативный подход к принятию решений по инициативе участников, сосредоточение внимания на людях и забота о сообществе может казаться совершенно чуждым любому, кто впервые работает в такой организации. Майнер подчеркивает: «Если предыдущая подготовка и опыт не связаны с кооперативом, то руководить кооперативом — не вторая натура». Лидеров необходимо обучить мышлению, основанному на этой бизнес-модели, иначе им будет нелегко с ней справиться.

2. Аренда кооперативов для культурной среды

Если менеджеры должны полностью согласиться с ценностями кооператива, чтобы добиться успеха, то это делают и все сотрудники.Прием на работу в большей степени зависит от культуры и навыков. Американский кооператив Burley Design, который был вынужден перейти в частную компанию, чтобы выжить, обнаружил, что отказ от проверки сотрудников на основе их ценностей убивает их шансы остаться предприятием, принадлежащим его участникам.

3. Финансирование кооператива может стать проблемой

По словам Майнера, из-за своей уникальной структуры, принадлежащей участникам, и зачастую небольшого размера стартапов, кооперативам обычно трудно привлекать деньги традиционным способом с помощью банковских кредитов или частного капитала.В то время как большинство кооперативов полагаются на капитал, привлеченный через своих членов, или прибыль, некоторым трудно получить крупные инвестиции, необходимые для роста. Это особенно актуально для организаций в таких капиталоемких отраслях, как производство и энергетика. Лидерам кооперативов необходимо творчески подходить к выбору вариантов финансирования, обеспечивая средства, необходимые их бизнесу, при этом гарантируя контроль членов.

4. Кооперативы по-разному измеряют рост

Спросите любого генерального директора корпорации, принадлежащей инвестору или акционеру, что является ключом номер один к долгосрочному успеху, и вы услышите слово «рост».У кооперативов тоже есть цель роста, но они измеряют ее по-другому. В то время как традиционный бизнес может измерять рост с точки зрения доли рынка или количества конкурентов, которых он выводит из бизнеса, кооперативы прежде всего смотрят на влияние роста на цели организации, и эта цель обычно включает выгоды для членов и сообщества. «Речь идет о создании стоимости в реальной экономике», — добавляет Майнер.

5. Управление может быть хитрым

Кооперативные предприятия имеют руководящие органы, такие как советы и — в случае кооперативов рабочих — советы рабочих, но их структура сильно различается в зависимости от типа кооператива и контекста.Один из самых сложных аспектов советов директоров кооператива — это получение наилучшего баланса навыков и опыта среди членов совета, поскольку они избираются демократическим путем членами кооператива. Теоретически любой член кооператива может быть избран на срок правления, но этот человек не обязательно может иметь лучший опыт, чтобы иметь эффективный голос. Это баланс между открытостью и демократичностью, а также создание правильного совета директоров. Майнер считает, что обучение новых членов правления ценностям, принципам и бизнес-модели сотрудничества имеет важное значение.

Управление кооперативом требует смены парадигмы с точки зрения того, как бизнес должен выглядеть и вести себя, но для некоторых лидеров это может того стоить. Данные World Co-operative Monitor показывают, что предприятия, принадлежащие участникам, растут во всем мире, а самые крупные из них имеют темпы роста, которым позавидует любая традиционная корпорация.

Просмотрите курсы лидерства для руководителей

—
Кейт Родригес — бывший старший исследователь по поиску карьеры и государственный аналитик, которая занимается вопросами развития карьеры и маркетинга высшего образования для The Economist Careers Network.

Рецепт прозрачности

Это месяц Суперкубка, и это заставило меня задуматься о самом классическом из блюд «большой дичи»: перце чили. Я думаю, что больше всего мне нравится в чили то, что у каждого есть свой рецепт, с творческими особенностями, специальными ингредиентами и изюминками, которые делают блюдо уникальным для них.

Думая об этой колонке о прозрачности кооперативов, мне пришло в голову, что подход кооперативов к этому важному принципу напоминает рецепт чили.Есть бесчисленное множество способов добиться этого, и кооперативы всегда придумывают уникальные и интересные методы и ингредиенты. Но, в конце концов, результатом является то, что мы все фанаты: надежный кооператив и информированное, заинтересованное членство.

Моя формула прозрачности совместной игры продолжает развиваться, но после многих лет проб и ошибок я выбрал базовый рецепт.

Состав

Равные части:

Честность

Открытость

Доступ к информации

Подотчетность

Плюс — небольшая доля риска

Честность

Это просто.Чтобы укрепить и поддерживать доверие между нашими членами, они должны верить в то, что мы стремимся предоставлять полную, неприукрашенную и соответствующую информацию о том, как работает их кооператив. Обязательно обучите свой персонал и совет директоров тому, чтобы они знали, какую информацию они могут обсуждать с членами, и никогда не говорите о кооперативе ничего, что было бы неправдой.

Открытость

Подумайте о том, как вы можете помочь своим членам увидеть управление вашим кооперативом.Один из способов сделать это — пригласить членов на собрание правления. Если вы не делали этого раньше, начните медленно. Возможно, первые 20 минут каждой встречи можно посвятить сеансам вопросов и ответов. Еще лучше, рассмотрите возможность обсуждения на открытом форуме.

Доступ к информации

Вашим участникам не нужно идти на все, чтобы найти определенную информацию о кооперативе. Сделайте документы, которые они имеют право видеть, легкодоступными. Начните со своего устава, повестки дня правления и утвержденных советом протоколов.Вы размещаете их на своем веб-сайте? Если нет, вам следует обдумать это. Другие документы включают вашу форму 990, которую каждый участник имеет право просмотреть. Они могут получить его через правительственные веб-сайты, так почему бы не получить его напрямую от вас?

Подотчетность

Один из способов обеспечения подотчетности — облегчить участникам голосование за директоров. В вашем кооперативе регулярно проводятся выборы в правление? Когда вы в последний раз обновляли свой избирательный процесс? Вы разрешаете членам голосовать по почте и в электронном виде? Все это способы показать своим участникам, что вы цените их вклад.

Риск

Решая, насколько прозрачным мы должны быть, мы должны оценить, может ли предоставляемая нами информация быть использована не по назначению, чтобы навредить кооперативу. Кроме того, мы должны признать, что по юридическим причинам, причинам конфиденциальности и другим причинам некоторая информация должна оставаться конфиденциальной и не предоставляться. Это вполне реальные проблемы, и к ним следует отнестись серьезно. Излишняя прозрачность сопряжена с риском. Но мы не должны позволять страху перед тем, что может случиться, ограничивать наше желание привлечь участников.По моему опыту, обычно предпочтительнее ошибаться в сторону прозрачности.

Прозрачность сама по себе является важным элементом более крупной программы сотрудничества. Я могу утверждать, что это даже основной курс, конечная цель всех наших составляющих принципов. Прозрачность — это более чем счастливое следствие хорошего управления и хорошего управления; это жизненная сила заинтересованного и довольного членства.

Bon apetit.

(Если у вас есть собственный рецепт прозрачности, присылайте его мне.)

Адам Шварц (@AdamCooperative) — основатель The Cooperative Way, консалтинговой фирмы, которая помогает кооперативам добиваться успеха. Он является автором, консультантом, педагогом, спикером и членом-владельцем CDS Consulting Co-op. Вы можете написать ему по электронной почте [email protected].

Что такое кооператив в сфере недвижимости и как они работают?

Если вы хотите жить в большом городе, вы можете купить квартиру или снять квартиру. Однако это не единственные два варианта.Кооператив сочетает в себе многие аспекты владения квартирой в кондоминиуме с некоторыми особенностями, преимуществами и недостатками аренды квартиры. Кооперативы могут быть доступным способом жить в некоторых очень желанных районах, но эта недвижимость подходит не всем.

Имея это в виду, вот краткое изложение того, что покупатели жилья должны знать о структуре кооперативной недвижимости, ее преимуществах и недостатках, прежде чем решить, стоит ли ее рассматривать.

Что такое кооперативная игра?

Кооператив, сокращенно от жилищного кооператива (или кооперативного жилья), представляет собой тип недвижимости, который значительно отличается от владения кондоминиумом или аренды квартиры.

В кооперативе жители фактически не владеют своими жилищными единицами или какой-либо недвижимостью в этом отношении. Вместо этого здание принадлежит некоммерческой кооперативной корпорации, и каждый житель формально покупает в нем доли. В обмен на покупку акций покупатель получает минимальную собственность, которая позволяет им использовать определенную жилищную единицу, а количество акций, которые они должны купить, пропорционально размеру их единицы — так что покупатель кооператива, который желающий жить в квартире площадью 1500 квадратных футов может рассчитывать на покупку примерно в два раза большего количества акций, чем тот, кто планирует жить в квартире площадью 750 квадратных футов.В каком-то смысле кооперативная недвижимость на самом деле вообще не является формой недвижимости.

Другие факторы могут повлиять на количество акций (и, следовательно, на первоначальную стоимость) покупки в кооперативной собственности, такие как вид, расположение на верхнем этаже, а также удобства и планировка конкретной жилой единицы. Можно ожидать, что кооперативная единица на верхнем этаже с прекрасным видом на город потребует значительно большей покупки доли, чем единица на первом этаже, даже если она, например, точно такого же размера.

Многие кооперативы позволяют резидентам продавать свои акции другому покупателю, когда они захотят, по текущей рыночной цене (известная как кооператив рыночной ставки), но другие действуют более ограничительно. Кооперативы с ограниченным капиталом ограничивают размер прибыли, которую акционер может заработать при продаже своей доли в кооперативе, в то время как кооперативы с групповым или нулевым капиталом вообще не допускают накопления капитала, что означает, что акционеры могут » t продать дороже, чем их покупная цена. Этот последний порядок больше похож на выплату арендной платы, чем на владение недвижимостью, хотя арендная плата за каждую жилую единицу обычно намного ниже рыночных ставок.

Хотя большинство людей думают о кооперативах как о средне- и многоэтажных домах в густонаселенных и городских районах, таких как Нью-Йорк, это не обязательно. Кооперативы также могут быть домами на одну семью, таунхаусами, домами для престарелых и почти любым другим стилем жилья, о котором вы только можете подумать.

Различия и сходства между кооперативами и кондоминиумами

Самая большая разница между кондоминиумом и кооперативом — это структура собственности на недвижимость. В кондоминиуме сами жилые единицы находятся в частной собственности, а общие площади принадлежат ассоциации.В кооперативе жители являются акционерами компании и имеют право использовать одну из жилых единиц здания и общие части собственности. Кондо — это форма недвижимости, а кооперативы — нет.

Когда вы покупаете квартиру, вы получаете ипотеку так же, как если бы вы покупали дом. С другой стороны, поскольку вы фактически не покупаете физическую собственность при покупке кооператива, это работает немного по-другому. Покупатели кооперативов берут «долевые ссуды», которые на практике работают так же, как ипотека, но технически представляют собой другой тип ссудного продукта.

Как и в случае кондоминиума, акционеры кооператива несут ответственность за ежемесячную или ежеквартальную оплату части эксплуатационных расходов здания, налогов на недвижимость или недвижимого имущества, а также других эксплуатационных расходов на недвижимость. Жители кооператива также оплачивают коммунальные услуги за свою квартиру.

Также, как и в кондоминиуме, страхование самого здания обычно покрывается как часть ваших ежемесячных взносов или ежемесячной платы за обслуживание, но вы несете ответственность за получение страховки для защиты вашей личной собственности и для покрытия любой личной ответственности.В некоторые кооперативные сборы даже включены парковочные места или определенные коммунальные услуги, такие как кабель и вода.

Существуют некоторые ключевые различия в полномочиях советов или ассоциаций кондоминиумов и кооперативов. Во-первых, ассоциациям кондоминиумов обычно не разрешается проводить финансовую дискриминацию, когда речь идет о разрешении резидентам покупать акции. Например, совет кооператива или управляющий агент могут потребовать от жителей иметь определенную чистую стоимость перед покупкой акций, чтобы гарантировать, что финансовое состояние корпорации будет поддерживаться на долгие годы.

С другой стороны, кондоминиум не может предъявлять такие требования к личным финансам — если потенциальные владельцы кондоминиума имеют право на ипотеку или могут позволить себе приобрести квартиру напрямую, нет причин, по которым они не могут этого сделать. Советы кооперативов могут также потребовать проверку биографических данных или другие этапы процесса проверки при выборе жителей для проживания в собственности.