Где можно сдавать задним ходом: Движение задним ходом: где разрешено, где запрещено, и за что можно получить штраф

Скорость вращения должна быть такой, чтобы не допустить смещения задней части прицепа в противоположную сторону.

Возвращение рулевого колеса в первоначальное положение должно совпадать с моментом постановки фургона на правильный курс и одновременным приходом кабины на одну линию с прицепом.

Как правильно крутить руль, можно посмотреть здесь:

Конечно, практика совершения маневров задним ходом в «боевых условиях» может дать более быстрый результат по приобретению необходимых навыков. Но здесь возможно причинение ущерба автомобилю, окружающим объектам и людям, а также грузу.

Первичные навыки рекомендуется приобретать на тренировочной площадке или пустой парковке, расставив на ней дорожные конусы. Желательно делать это под руководством опытного инструктора.

Для самостоятельной отработки торможения фуры задним ходом можно попросить о помощи напарника, который будет корректировать действия водителя, наблюдая со стороны. Общение можно производить как непосредственно, так и с помощью средств связи – например, портативных раций.

Ознакомьтесь с видеоуроком маневрирования задним ходом от опытного дальнобойщика:

При отработке навыков или для облегчения маневрирования на фуре задним ходом опытные дальнобойщики рекомендуют:

1. Равномерно распределять груз внутри фургона. Это, а также высокая нагрузка на седло способствуют лучшей управляемости прицепом.
2. При возникновении сомнений в правильности оценки расстояний до различных объектов желательно выйти из машины и проверить все самостоятельно.
3. Не нужно стесняться лишний раз остановить фуру и продумать дальнейшие действия.

Только постоянная практика позволяет довести навыки вождения фуры задним ходом до автоматизма и совершенства. Поэтому новичкам не стоит бояться проявить осторожность. Важно не пренебрегать элементарными правилами и советами опытных товарищей по службе.

Этапы сдачи экзамена

По окончании обучения проводится внутренний экзамен, по результатом, которого выдается свидетельство. Внутренний экзамен состоит из двух частей: теоретической и практической и проходит приблизительно за неделю до экзамена в ГИБДД.

Теоретический экзамен

Вы должны ответить на три билета по двадцать вопросов. Максимально допустимое количество ошибок – 2.

Практическое занятие

Практическое занятие включает два этапа: вождение на автодроме и вождение в городе. При успешной сдаче внутреннего экзамена, Вы допускаетесь к экзамену в ГИБДД.

1. Вождение на автодроме

Включает пять стандартных упражнений:

Змейка (слалом между вешками)

Заезд задним ходом в бокс (гараж)

Разворот в ограниченном пространстве

Параллельная парковка задним ходом (к бордюру между двумя близко стоящими автомобилями)

Эстакада, т. е. начало движения на уклоне с использованием стояночного тормоза (горка)

При обучении на автомобиле с автоматической коробкой передач все упражнения Вы отрабатываете на этой машине за исключением «эстакады» (горка). Для выполнения этого упражнения Вам предоставляется автомобиль с механической коробкой передач (Таковы требования ГИБДД).

2. Вождение в городе

Необходимо освоить разворот, левый поворот на регулируемом и нерегулируемом перекрестке, движение и поворот в узких переулках, выезд с прилегающей территории и т.д. Автомобиль, которым управляет ученик, оборудован дополнительными педалями для инструктора, и все Ваши неверные действия опытный инструктор быстро нейтрализует.

Экзамен в ГИБДД

Для получения водительских прав необходимо сдать экзамены в ГИБДД. К экзаменам в ГИБДД допускаются лица, достигшие 18-летнего возраста, успешно сдавшие внутренние экзамены в автошколе. Экзамены в ГИБДД проводятся по утверждённому графику. Повторные экзамены (в случае неудачи) можно сдавать не ранее, чем через неделю. На экзамен в ГИБДД группа выпускников автошколы выезжает организованно и сдает экзамены на машинах автошколы. На все повторные экзамены автошкола также предоставляет свои учебные автомобили. Экзамен в ГИБДД состоит из 2-х основных частей: теоретический и практический.

Теоретический экзамен

По правилам дорожного движения, проводится на компьютере, либо в письменном виде. Вы должны дать ответы на 20 вопросов билета. Для успешной сдачи экзамена Вы можете сделать не более 2-х ошибок. Надо отметить, что 20 экзаменационных вопросов выбираются случайным образом из 800 возможных.

Практический экзамен

По вождению автомобиля, производится в 2 этапа: упражнения на автодроме и вождение на улицах города. Общее количество упражнений на площадке равно пяти («Остановка и трогание на подъёме»; «Параллельная парковка»; «Змейка»; «Разворот» и «Въезд в бокс»). Но на экзамене в ГИБДД Вам надо будет выполнить только три. Вариант, по которому будет проводиться экзамен, устанавливается ежедневно начальником экзаменационного подразделения и объявляется кандидатам в водители непосредственно перед началом экзамена. При сдаче практического экзамена на автомобиле с АКПП упражнение «Остановка и трогание на подъёме» осуществляется на автомобиле с механической коробкой передач.

Второй этап практического экзамена по вождению автомобиля проводится в городе на утверждённом маршруте, который содержит определённый набор элементов улично-дорожной сети, дорожных знаков и дорожной разметки. Любой из маршрутов предусматривает выполнение следующих заданий: проезд перекрёстков; левые и правые повороты, а также разворот на перекрёстках; перестроение в соседние полосы и обгон; движение с максимальной разрешённой скоростью; проезд пешеходных переходов и остановок наземного транспорта.

Надо отметить, что выпускники нашей автошколы успешно сдают экзамены в ГИБДД и становятся счастливыми обладателями водительских прав.

Обратная ипотека | Информация для потребителей FTC

Если вам 62 года или больше и вы хотите, чтобы деньги выплачивались по ипотеке, пополняли свой доход или оплачивали расходы на здравоохранение, вы можете рассмотреть вариант обратной ипотеки. Это позволяет вам конвертировать часть собственного капитала в вашем доме в наличные без необходимости продавать свой дом или оплачивать дополнительные ежемесячные счета. Но не торопитесь: обратная ипотека может быть сложной задачей и может вам не подойти. Обратная ипотека может использовать весь капитал вашего дома, что означает меньшее количество активов для вас и ваших наследников.Если вы все же решите найти такую, изучите различные типы обратной ипотеки и сравните их, прежде чем выбрать конкретную компанию.

Читайте дальше, чтобы узнать больше о том, как работает обратная ипотека, как получить право на обратную ипотеку, как получить наиболее выгодную для вас сделку и как сообщить о любом мошенничестве, которое вы можете увидеть.

Когда у вас есть обычная ипотека , вы ежемесячно платите кредитору за покупку дома с течением времени.При обратной ипотеке вы получаете ссуду, по которой кредитор выплачивает вам . Обратные ипотечные кредиты берут часть собственного капитала в вашем доме и конвертируют его в выплаты вам — своего рода аванс на ваш собственный капитал. Деньги, которые вы получаете, обычно не облагаются налогом. Как правило, вам не нужно возвращать деньги, пока вы живете в своем доме. Когда вы умираете, продаете свой дом или переезжаете, вы, ваш супруг или ваше имущество погашаете ссуду. Иногда это означает продажу дома, чтобы получить деньги на выплату кредита.

Существует три вида обратной ипотеки: обратная ипотека на одну цель — предлагается некоторыми государственными и местными правительственными учреждениями, а также некоммерческими организациями; собственная обратная ипотека — частные займы; и обратная ипотека с федеральным страхованием, также известная как ипотека с конверсией собственного капитала (HECM).

Если вы получаете обратную ипотеку любого вида, вы получаете ссуду под залог собственного капитала вашего дома. Вы сохраняете право собственности на свой дом. Однако вместо ежемесячных выплат по ипотеке вы получаете аванс на часть собственного капитала.Деньги, которые вы получаете, обычно не облагаются налогом и, как правило, не влияют на ваши льготы по социальному обеспечению или программе Medicare. Когда последний выживший заемщик умирает, продает дом или больше не живет в доме в качестве основного места жительства, ссуду необходимо вернуть. В определенных ситуациях супруг (а), не имеющий займов, может оставаться в доме. Вот что нужно учитывать при обратной ипотеке:

• Есть сборы и прочие расходы . Обратные ипотечные кредиторы обычно взимают комиссию за оформление и другие расходы по закрытию, а также комиссию за обслуживание в течение срока действия ипотеки.Некоторые также взимают взносы по ипотечному страхованию (для HECM с федеральным страхованием).
• Ваша задолженность со временем увеличится . Когда вы получаете деньги через обратную ипотеку, ежемесячно на остаток вашей задолженности добавляются проценты. Это означает, что сумма вашей задолженности растет по мере того, как проценты по кредиту со временем увеличиваются.
• Процентные ставки могут меняться со временем . Большинство обратных ипотечных кредитов имеют переменные ставки, которые привязаны к финансовому индексу и меняются вместе с рынком. Ссуды с переменной процентной ставкой, как правило, дают вам больше возможностей для получения денег через обратную ипотеку.Некоторые обратные ипотечные кредиты — в основном HECM — предлагают фиксированные ставки, но они, как правило, требуют, чтобы вы брали ссуду единовременно при закрытии. Часто общая сумма, которую вы можете взять в долг, меньше, чем вы могли бы получить по ссуде с переменной ставкой.
• Проценты не подлежат налогообложению каждый год . Проценты по обратной ипотеке не подлежат вычету из налоговой декларации до тех пор, пока ссуда не будет выплачена частично или полностью.
• Вы должны оплатить другие расходы, связанные с вашим домом . При обратной ипотеке вы сохраняете право собственности на свой дом. Это означает, что вы несете ответственность за уплату налогов на имущество, страховку, коммунальные услуги, топливо, техническое обслуживание и другие расходы. И, если вы не платите налоги на недвижимость, не имеете страховку домовладельца или не обслуживаете свой дом, кредитор может потребовать от вас погашения кредита. При подаче заявления на ипотеку требуется финансовая оценка. В результате ваш кредитор может потребовать «отложенную» сумму для уплаты налогов и страховки во время ссуды. «Зарезервированный» уменьшает сумму средств, которую вы можете получить в платежах.Вы по-прежнему несете ответственность за содержание своего дома.
• Что происходит с вашим супругом? С кредитами HECM, если вы подписали кредитные документы, а ваш супруг (а) не подписал (а), в определенных ситуациях ваш супруг (а) может продолжать жить в доме даже после вашей смерти, если он или она платит налоги и страховку и продолжает содержать имущество . Но ваш супруг перестанет получать деньги от HECM, поскольку он или она не участвовали в кредитном соглашении.
• Что оставить наследникам? Обратная ипотека может использовать весь капитал вашего дома, что означает меньшее количество активов для вас и ваших наследников.В большинстве обратных ипотечных кредитов есть так называемая оговорка о «невозвращении». Это означает, что вы или ваше имущество не можете иметь больше, чем стоимость вашего дома, когда наступает срок выплаты кредита и дом продается. С HECM, как правило, если вы или ваши наследники хотите выплатить ссуду и сохранить дом, а не продавать его, вам не придется платить больше, чем оценочная стоимость дома.

Виды обратной ипотеки

При рассмотрении вопроса о том, подходит ли вам обратная ипотека, также подумайте, какой из трех типов обратной ипотеки может лучше всего удовлетворить ваши потребности.

Одноцелевой обратный залог — наименее затратный вариант. Их предлагают некоторые государственные и местные органы власти, а также некоммерческие организации, но они доступны не везде. Эти ссуды могут использоваться только для одной цели, которую указывает кредитор. Например, кредитор может сказать, что ссуда может быть использована только для оплаты ремонта дома, улучшений или налогов на недвижимость. Большинство домовладельцев с низким или умеренным доходом могут претендовать на эти ссуды.

Собственная обратная ипотека — это частные ссуды, обеспеченные компаниями, которые их разрабатывают. Если вы владеете домом с более высокой стоимостью, вы можете получить более крупный ссуду от собственной обратной ипотеки. Поэтому, если у вашего дома более высокая оценочная стоимость и у вас небольшая ипотека, вы можете претендовать на получение дополнительных средств.

Конверсионная ипотека собственного капитала (HECM) — это обратная ипотека с федеральным страхованием, обеспеченная фондом U. S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD). Кредиты HECM можно использовать для любых целей.

HECM и патентованная обратная ипотека могут быть дороже традиционных жилищных кредитов, а первоначальные затраты могут быть высокими. Это важно учитывать, особенно если вы планируете остаться дома ненадолго или занять небольшую сумму. Размер займа с помощью HECM или собственной обратной ипотеки зависит от нескольких факторов:

• Ваш возраст
• тип обратной ипотеки, которую вы выбираете
• оценочная стоимость вашего дома
• текущие процентные ставки и
• финансовая оценка вашего желания и способности платить налоги на недвижимость и страхование домовладельца.

В целом, чем старше вы являетесь, тем больше у вас капитала, и чем меньше вы должны по нему, тем больше денег вы можете получить.

Перед подачей заявления на HECM вы должны встретиться с консультантом из независимого утвержденного правительством жилищного консультационного агентства. Некоторым кредиторам, предлагающим частную обратную ипотеку, также требуется консультация.

Консультант должен объяснить стоимость ссуды и финансовые последствия. Консультант также должен объяснить возможные альтернативы HECM — например, правительственные и некоммерческие программы или одноцелевую или частную обратную ипотеку.Консультант также должен быть в состоянии помочь вам сравнить стоимость различных типов обратной ипотеки и рассказать, как различные варианты оплаты, комиссии и другие расходы влияют на общую стоимость кредита с течением времени. Вы можете посетить HUD, чтобы получить список консультантов, или позвоните в агентство по телефону 1-800-569-4287. Консультационные агентства обычно взимают плату за свои услуги, часто около 125 долларов. Этот сбор может быть оплачен из средств займа, и вам не могут отказать, если вы не можете себе этого позволить.

Для HECM, как правило, нет особых требований к доходу.Однако кредиторы должны провести финансовую оценку при принятии решения об утверждении и закрытии вашего кредита. Они оценивают ваше желание и способность выполнять свои обязательства и требования по ипотеке. На основе результатов кредитор может потребовать, чтобы средства были отложены из средств ссуды для оплаты таких вещей, как налоги на имущество, страхование домовладельцев и страхование от наводнения (если применимо). Если это не требуется, вы все равно можете согласиться с тем, что ваш кредитор оплатит эти предметы. Если у вас есть «зарезервированный» или вы согласны с тем, чтобы кредитор производил эти платежи, эти суммы будут вычтены из суммы, полученной вами в виде займа.Вы по-прежнему несете ответственность за содержание собственности.

HECM позволяет выбрать один из нескольких вариантов оплаты:

• один вариант выплаты — он доступен только с фиксированной ставкой кредита и обычно предлагает меньше денег, чем другие варианты HECM.
• вариант «срок» — фиксированные ежемесячные денежные авансы за определенное время.
• вариант «владения» — фиксированные ежемесячные денежные авансы за все время, пока вы живете в своем доме.
• кредитная линия — это позволяет вам в любое время использовать кредитную линию в выбранных вами суммах, пока вы не израсходуете кредитную линию.Этот вариант ограничивает сумму процентов, взимаемых по вашему кредиту, потому что вы должны проценты по кредиту, который вы используете.
• сочетание ежемесячных платежей и кредитной линии.

Вы можете изменить способ оплаты за небольшую плату.

HECM обычно дают вам большие ссуды по более низкой общей стоимости, чем собственные ссуды. В программе HECM заемщик, как правило, может проживать в доме престарелых или другом медицинском учреждении до 12 месяцев подряд, прежде чем ссуду нужно будет погасить.Налоги и страховка по-прежнему должны быть оплачены по кредиту, и ваш дом должен быть в хорошем состоянии.

Для HECM существует ограничение на то, сколько вы можете вынести в первый год. Ваш кредитор рассчитает, сколько вы можете взять в долг, исходя из вашего возраста, процентной ставки, стоимости вашего дома и вашей финансовой оценки. Эта сумма называется вашим «начальным лимитом основного долга».

Как правило, вы можете снять до 60 процентов от вашего первоначального основного лимита в первый год. Однако есть исключения.

Покупка обратной ипотеки

Если вы подумываете об обратной ипотеке, подумайте об этом. Решите, какой тип обратной ипотеки может вам подойти. Это может зависеть от того, что вы хотите делать с деньгами. Сравните варианты, условия и комиссионные от различных кредиторов. Узнайте как можно больше об обратной ипотеке, прежде чем поговорить с консультантом или кредитором. И задавайте много вопросов, чтобы убедиться, что обратная ипотека может работать на вас — и что вы получаете подходящий вариант.

Вот что следует учитывать:

• Хотите получить обратную ипотеку для оплаты ремонта дома или налога на недвижимость? Если да, узнайте, имеете ли вы право на получение каких-либо недорогих одноцелевых ссуд в вашем районе. Сотрудники местного агентства по проблемам старения могут знать о программах в вашем районе. Найдите ближайшее агентство по вопросам старения на сайте eldercare.gov или позвоните по телефону 1-800-677-1116. Спросите о программах «ссуды или гранта для ремонта или улучшения дома», «отсрочки налога на имущество» или «отсрочки налога на имущество» и как подать заявку.
• Вы живете в более дорогом доме? Возможно, вы сможете занять больше денег с помощью обратной ипотеки. Но чем больше вы занимаетесь, тем выше будете платить. Вы также можете рассмотреть возможность получения кредита HECM. Консультант HECM или кредитор могут помочь вам сравнить эти типы ссуд, чтобы увидеть, что вы получите и сколько это стоит.
• Сравните комиссию и стоимость . Это стоит повторить: присмотритесь к магазинам и сравните стоимость имеющихся ссуд.В то время как премия по ипотечному страхованию обычно одинакова от кредитора к кредитору, большинство расходов по ссуде, включая комиссию за выдачу кредита, процентные ставки, затраты на закрытие сделки и плату за обслуживание, варьируются между кредиторами.
• Общие расходы и возврат кредита . Попросите консультанта или кредитора объяснить ставки Общей годовой стоимости кредита (TALC): они показывают прогнозируемую среднюю годовую стоимость обратной ипотеки, включая все подробные расходы. И, независимо от того, какой тип обратной ипотеки вы рассматриваете, необходимо понять все причины, по которым ваш кредит может потребоваться погасить, до того, как вы его планируете.

Будьте осторожны при продаже обратной ипотеки

Подходит ли вам обратная ипотека? Только вы можете решить, что работает в вашей ситуации. Вам может помочь консультант из независимого утвержденного правительством агентства по жилищным вопросам. Но продавец вряд ли станет лучшим помощником в выборе того, что работает для вас. Это особенно верно, если он или она ведет себя так, как будто обратная ипотека — решение всех ваших проблем, подталкивает вас взять ссуду или имеет идеи, как вы можете потратить деньги из обратной ипотеки.

Например, некоторые продавцы могут попытаться продать вам такие вещи, как услуги по благоустройству дома, но затем предложат обратную ипотеку как простой способ их оплаты. Если вы решите, что вам нужны улучшения в доме, и считаете, что обратная ипотека — это способ заплатить за них, присмотритесь, прежде чем выбирать конкретного продавца. Затраты на улучшение вашего дома включают не только стоимость выполняемых работ, но также расходы и сборы, которые вы заплатите, чтобы получить обратную ипотеку.

Некоторые продавцы обратной ипотеки могут предложить способы инвестирования денег из вашей обратной ипотеки — даже заставляя вас покупать другие финансовые продукты, такие как аннуитет или страхование долгосрочного ухода.Сопротивляйтесь этому давлению. Если вы купите такие финансовые продукты, вы можете потерять деньги, полученные от обратной ипотеки. Вам не нужно покупать какие-либо финансовые продукты, услуги или инвестиции, чтобы получить обратную ипотеку. Фактически, в некоторых ситуациях требовать от вас покупки других продуктов для получения обратной ипотеки является незаконным.

Некоторые продавцы пытаются ускорить процесс. Остановитесь и посоветуйтесь с консультантом или кем-то, кому вы доверяете, прежде чем что-либо подписывать. Обратная ипотека может быть сложной задачей, и здесь не стоит торопиться.

Итог: если вы не понимаете стоимость или особенности обратной ипотеки, уходите. Если вы чувствуете давление или необходимость завершить сделку — уходите. Проведите небольшое исследование и найдите консультанта или компанию, в которой вы чувствуете себя комфортно.

Ваше право на отмену

В большинстве случаев обратной ипотеки у вас есть не менее трех рабочих дней после закрытия, чтобы отменить сделку по любой причине без штрафных санкций. Это известно как ваше право на «расторжение». Для отмены вы должны письменно уведомить кредитора.Отправьте ваше письмо заказным письмом и попросите квитанцию ​​о вручении. Это позволит вам задокументировать, что получил кредитор и когда. Сохраните копии вашей переписки и любых приложений. После отмены у кредитора есть 20 дней, чтобы вернуть все деньги, которые вы заплатили за финансирование.

Если вы подозреваете мошенничество или что кто-то из участников сделки может нарушать закон, сообщите об этом консультанту, кредитору или обслуживающему вас лицу. Затем подайте жалобу в Федеральную торговую комиссию, в офис генерального прокурора вашего штата или в орган банковского регулирования вашего штата.

Подходит ли вам обратная ипотека — большой вопрос. Рассмотрим все варианты. Вы можете претендовать на менее дорогостоящие альтернативы. Следующие организации имеют дополнительную информацию:

Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD)

Программа HECM

1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342)

Бюро финансовой защиты прав потребителей

Рассматриваете обратную ипотеку?

1-855-411-CFPB (1-855-411-2372)

Фонд AARP

Образовательный проект по обратной ипотеке

1-800-209-8085

Определение обратной ипотеки

Что такое обратная ипотека?

Одним словом, обратная ипотека — это ссуда. Домовладелец в возрасте 62 лет и старше, имеющий значительный собственный капитал, может брать взаймы под стоимость своего дома и получать средства в виде единовременной суммы, фиксированного ежемесячного платежа или кредитной линии. В отличие от форвардной ипотеки — типа, используемого для покупки дома — обратная ипотека не требует от домовладельца каких-либо выплат по ссуде.

Вместо этого вся сумма кредита становится подлежащей выплате, когда заемщик умирает, уезжает навсегда или продает дом. Федеральные правила требуют от кредиторов структурировать сделку таким образом, чтобы сумма ссуды не превышала стоимость дома, а заемщик или имущество заемщика не несли ответственность за выплату разницы, если остаток ссуды действительно превышает стоимость дома.Это может произойти, например, через падение рыночной стоимости дома; другой — если заемщик живет долго.

Как работает обратная ипотека?

Денежные средства в капитале

Обратные ипотечные кредиты могут предоставить столь необходимые денежные средства пожилым людям, чей собственный капитал в основном зависит от стоимости их дома. С другой стороны, эти ссуды могут быть дорогостоящими и сложными, а также подвержены мошенничеству. В этой статье вы узнаете, как работает обратная ипотека и как защитить себя от ловушек, чтобы вы могли принять осознанное решение о том, подходит ли такая ссуда для вас или ваших родителей.

По данным Национальной ассоциации обратных ипотечных кредиторов, домовладельцы в возрасте 62 лет и старше владели собственным капиталом в размере 7,14 триллиона долларов в первом квартале 2019 года. Эта цифра является рекордно высокой с момента начала измерения в 2000 году, что подчеркивает, насколько большим источником богатства является домашний капитал. предназначен для взрослых пенсионного возраста. Собственный капитал — это полезное богатство, только если вы продаете и уменьшаете размер или занимаетесь под залог этого капитала. И здесь вступает в игру обратная ипотека, особенно для пенсионеров с ограниченными доходами и небольшим количеством других активов.

Ключевые выводы

• Обратная ипотека — это вид ссуды для пожилых людей в возрасте 62 лет и старше.
• Обратные ипотечные ссуды позволяют домовладельцам конвертировать свой собственный капитал в наличный доход без ежемесячных выплат по ипотеке.
• Большинство обратных ипотечных кредитов застрахованы на федеральном уровне, но будьте осторожны с потоком обратных ипотечных мошенничеств, нацеленных на пожилых людей.
• Обратная ипотека может быть отличным финансовым решением для одних, но плохим решением для других. Прежде чем принять решение, убедитесь, что понимаете, как работает обратная ипотека и что они значат для вас и вашей семьи.

Как работает обратная ипотека

При обратной ипотеке вместо того, чтобы домовладелец платил кредитору, кредитор производит платежи домовладельцу. Домовладелец может выбрать, как получать эти платежи (мы объясним варианты выбора в следующем разделе), и выплачивает проценты только с полученных доходов. Проценты включаются в остаток по кредиту, поэтому домовладелец не платит авансом. Домовладелец также сохраняет право собственности на дом. В течение срока действия ссуды долг домовладельца увеличивается, а собственный капитал уменьшается.

Как и в случае форвардной ипотеки, дом является залогом для обратной ипотеки. Когда домовладелец переезжает или умирает, выручка от продажи дома направляется кредитору для погашения основной суммы обратной ипотеки, процентов, ипотечного страхования и сборов. Любая выручка от продажи, помимо взятой в долг, поступает домовладельцу (если он или она все еще жив) или в собственность домовладельца (если домовладелец умер). В некоторых случаях наследники могут решить выплатить ипотечный кредит, чтобы сохранить дом.

Поступления от обратной ипотеки не облагаются налогом.Хотя они могут показаться домовладельцу доходом, IRS считает эти деньги авансом.

Виды обратной ипотеки

Существует три типа обратной ипотеки. Наиболее распространена ипотека с конвертацией собственного капитала или HECM. HECM представляет собой почти все виды обратной ипотечной ссуды, предлагаемые кредиторами для домов стоимостью ниже 765 600 долларов, и это тот тип, который вы, скорее всего, получите, так что именно этот тип будет обсуждаться в этой статье. Однако, если ваш дом стоит больше, вы можете рассмотреть возможность получения большой обратной ипотеки, также называемой частной обратной ипотекой.Взаимодействие с другими людьми

Когда вы берете обратную ипотеку, вы можете выбрать получение выручки одним из шести способов:

1. Единовременно выплачиваемая сумма: Получите всю выручку сразу после закрытия кредита. Это единственный вариант с фиксированной процентной ставкой. Остальные пять имеют регулируемые процентные ставки.
2. Равные ежемесячные платежи (аннуитет): Пока хотя бы один заемщик живет в доме в качестве основного места жительства, кредитор будет производить стабильные выплаты заемщику.Это также известно как план владения.
3. Срочные выплаты : Кредитор выплачивает заемщику равные ежемесячные платежи в течение определенного периода по выбору заемщика, например 10 лет.
4. Кредитная линия: Домовладелец может взять в долг при необходимости. Домовладелец платит проценты только на суммы, фактически взятые в кредит по кредитной линии.
5. Равные ежемесячные платежи плюс кредитная линия: Кредитор обеспечивает стабильные ежемесячные платежи до тех пор, пока хотя бы один заемщик занимает дом в качестве основного места жительства.Если заемщику в любой момент потребуется больше денег, он может получить доступ к кредитной линии.
6. Срочные платежи плюс кредитная линия: Кредитор предоставляет заемщику равные ежемесячные платежи в течение определенного периода по выбору заемщика, например 10 лет. Если заемщику потребуется больше денег в течение или после этого срока, он может получить доступ к кредитной линии.

Также можно использовать обратную ипотеку под названием « HECM для покупки», чтобы купить дом, отличный от того, в котором вы сейчас живете.Взаимодействие с другими людьми

В любом случае вам, как правило, потребуется не менее 50% капитала — исходя из текущей стоимости вашего дома, а не того, сколько вы за него заплатили — чтобы иметь право на обратную ипотеку. Стандарты различаются в зависимости от кредитора.

31 274 90 209

Количество обратных ипотечных кредитов, выданных в США в 2019 году, на 35,3% меньше, чем в предыдущем году.

Вы бы выиграли от одного?

Обратная ипотека может во многом походить на ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию. Действительно, как и один из этих ссуд, обратная ипотека может предоставить единовременную выплату или кредитную линию, к которой вы можете получить доступ по мере необходимости, в зависимости от того, какую часть вашего дома вы выплатили, и его рыночной стоимости.Но в отличие от ссуды или кредитной линии на покупку жилья, вам не нужно иметь доход или хороший кредит, чтобы соответствовать требованиям, и вы не будете производить никаких платежей по ссуде, пока вы занимаетесь домом в качестве основного места жительства.

Обратная ипотека — единственный способ получить доступ к собственному капиталу без продажи дома для пожилых людей, которые не хотят брать на себя ответственность за ежемесячный платеж по ссуде или которые не могут претендовать на получение ссуды или рефинансирования собственного капитала из-за ограниченного денежного потока или плохого кредит.

Если вы не имеете права на получение какого-либо из этих кредитов, какие еще варианты использования собственного капитала для финансирования вашей пенсии? Вы можете продать и уменьшить его, или вы можете продать свой дом своим детям или внукам, чтобы сохранить его в семье, возможно, даже стать их арендатором, если вы хотите продолжать жить в доме.

Плюсы и минусы

Когда вам исполнится 62 года или больше, обратная ипотека может стать хорошим способом получить наличные, когда ваш собственный капитал является вашим самым большим активом, и у вас нет другого способа получить достаточно денег, чтобы покрыть свои основные расходы на жизнь. Обратная ипотека позволяет вам продолжать жить в своем доме до тех пор, пока вы не уплачиваете налоги на имущество, техническое обслуживание и страховку, и вам не нужно переезжать в дом престарелых или учреждение для престарелых более года.

Однако получение обратной ипотеки означает расходование значительной части накопленного капитала на проценты и комиссию по ссуде, которые мы обсудим ниже. Это также означает, что вы, скорее всего, не сможете передать свой дом своим наследникам. Если обратная ипотека не дает долгосрочного решения ваших финансовых проблем, а дает только краткосрочное решение, возможно, жертвы не окупятся.

Что, если кто-то еще, например, друг, родственник или сосед по комнате, живет с вами? Если вы получите обратную ипотеку, этот человек не будет иметь права продолжать жить в доме после вашей смерти.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются некоторые заемщики при обратной ипотеке, — это пережить ипотечные поступления.Если вы выберете план платежей, который не обеспечивает пожизненный доход, такой как единовременная выплата или срочный план, или если вы возьмете кредитную линию и полностью израсходуете ее, у вас может не остаться денег, когда они вам понадобятся. .

Правила, регулирующие эту ипотеку

Если вы владеете домом, кондоминиумом, таунхаусом или промышленным домом, построенным 15 июня 1976 г. или позднее, вы можете иметь право на обратную ипотеку. Согласно правилам Федеральной жилищной администрации (FHA), владельцы кооперативного жилья не могут получить обратную ипотеку, поскольку технически они не владеют недвижимостью, в которой живут, а скорее акциями корпорации.В Нью-Йорке, где кооперативы являются обычным явлением, закон штата также запрещает обратную ипотеку в кооперативах, разрешая их только в резиденциях и кондоминиумах на одну-четыре семьи.

Хотя обратная ипотека не имеет требований к доходу или кредитному баллу, у них все же есть правила о том, кто на нее претендует. Вам должно быть не менее 62 лет, и вы должны либо владеть своим домом бесплатно, либо иметь значительную долю капитала (не менее 50%). Заемщики должны платить комиссию за выдачу кредита, авансовый страховой взнос, текущие взносы по ипотечному страхованию, плату за обслуживание кредита и проценты.Федеральное правительство ограничивает размер платы, которую кредиторы могут взимать за эти статьи.

Кредиторы не могут преследовать заемщиков или их наследников, если дом оказывается под водой, когда пора продавать. Они также должны предоставить наследникам несколько месяцев, чтобы решить, хотят ли они погасить обратную ипотеку или разрешить кредитору продать дом для погашения ссуды.

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) требует от всех потенциальных заемщиков по обратной ипотеке пройти одобренную HUD консультационную сессию.Этот консультационный сеанс, который обычно стоит около 125 долларов, должен длиться не менее 90 минут и должен охватывать все плюсы и минусы получения обратной ипотеки с учетом ваших уникальных финансовых и личных обстоятельств. Он должен объяснить, как обратная ипотека может повлиять на ваше право на участие. для Medicaid и дополнительного социального дохода. Консультант также должен рассказать о различных способах получения выручки.

В соответствии с правилами обратного ипотечного кредитования вы обязаны своевременно уплачивать налоги на недвижимость и страхование домовладельцев, а также содержать дом в хорошем состоянии.И если вы перестанете жить в доме более чем на один год — даже если вы живете в учреждении долгосрочного ухода по медицинским показаниям — вам придется погасить ссуду, что обычно достигается путем продажи дома. .

Помимо возможности мошенничества, нацеленного на пожилых людей, обратная ипотека сопряжена с некоторыми законными рисками. Несмотря на недавние реформы, все еще существуют ситуации, когда вдова или вдовец могут потерять дом в случае смерти супруга.

Вовлеченные сборы

Департамент жилищного строительства и городского развития скорректировал размер страховых взносов по обратной ипотеке в октябре 2017 года.Поскольку кредиторы не могут просить домовладельцев или их наследников выплатить, если остаток по ссуде превышает стоимость дома, страховые взносы обеспечивают пул средств, которые кредиторы могут использовать, чтобы они не потеряли деньги, когда это действительно произойдет.

Одно изменение заключалось в увеличении авансовой премии с 0,5% до 2,0% для трех из четырех заемщиков и снижение премии с 2,5% до 2,0% для другого из четырех заемщиков. Первоначальный взнос обычно был привязан к тому, сколько заемщики взяли в первый год, причем домовладельцы брали больше всего — потому что им нужно было погасить существующую ипотеку — платили более высокую ставку. Теперь все заемщики платят одинаковую ставку 2,0%. Авансовый платеж рассчитывается на основе стоимости дома, поэтому на каждые 100 000 долларов оценочной стоимости вы платите 2 000 долларов. Это 6000 долларов на дом за 300000 долларов.

Все заемщики также должны платить ежегодные взносы по ипотечному страхованию в размере 0,5% (ранее 1,25%) от суммы займа. Это изменение экономит заемщикам 750 долларов в год на каждые 100 000 долларов в долг и помогает компенсировать более высокий авансовый платеж. Это также означает, что долг заемщика растет медленнее, сохраняя со временем большую часть собственного капитала домовладельца, обеспечивая источник средств в более позднем возрасте или увеличивая возможность передачи дома наследникам.Взаимодействие с другими людьми

Обратные ипотечные кредиторы

Чтобы получить обратную ипотеку, вы не можете просто обратиться к любому кредитору. Обратная ипотека — это особый продукт, и только некоторые кредиторы предлагают их. Некоторые из крупнейших компаний в сфере обратного ипотечного кредитования включают American Advisors Group, One Reverse Mortgage и Liberty Home Equity Solutions.

Рекомендуется подать заявку на обратную ипотеку в нескольких компаниях, чтобы узнать, у какой из них самые низкие ставки и комиссии. Несмотря на то, что обратная ипотека регулируется на федеральном уровне, по-прежнему существует свобода действий в том, что может взимать каждый кредитор.

Процентные ставки

Только единовременная обратная ипотека, которая дает вам всю выручку сразу после закрытия вашего кредита, имеет фиксированную процентную ставку. Остальные пять вариантов имеют регулируемые процентные ставки, что имеет смысл, поскольку вы берете деньги в долг на многие годы, а не все сразу, а процентные ставки постоянно меняются. Обратная ипотека с переменной ставкой привязана к лондонской межбанковской ставке предложения (LIBOR).

В дополнение к одной из базовых ставок кредитор добавляет маржу от одного до трех процентных пунктов. Таким образом, если LIBOR составляет 2,5%, а маржа кредитора составляет 2%, ваша процентная ставка по обратной ипотеке составит 4,5%. По состоянию на январь 2020 года маржа кредиторов составляла от 1,5% до 2,5%. Проценты увеличиваются в течение срока действия обратной ипотеки, и ваш кредитный рейтинг не влияет на вашу ставку обратной ипотеки или вашу способность соответствовать требованиям.

Сколько можно взять в долг?

Доходы, которые вы получите от обратной ипотеки, будут зависеть от кредитора и вашего плана платежей. Для HECM сумма, которую вы можете взять в долг, будет зависеть от возраста самого молодого заемщика, процентной ставки по кредиту и меньшего из значений оценочной стоимости вашего дома или максимальной суммы требования FHA, которая составляет 765 600 долларов на январь.1, 2020.

Однако вы не можете взять взаймы 100% стоимости вашего дома или чего-либо еще. Часть вашего собственного капитала должна быть использована для оплаты расходов по кредиту, включая ипотечные премии и проценты. Вот еще несколько вещей, которые вам нужно знать о том, сколько вы можете занять:

• Сумма ссуды зависит от возраста самого молодого заемщика или, если заемщик состоит в браке, младшего супруга, даже если младший супруг не является заемщиком. Чем старше самый молодой заемщик, тем выше размер кредита.
• Чем ниже ставка по ипотеке, тем больше вы можете взять в долг.
• Чем выше оценочная стоимость вашей собственности, тем больше вы можете взять в долг.
• Сильная финансовая оценка обратной ипотеки увеличивает выручку, которую вы получите, потому что кредитор не удержит часть из них для уплаты налогов на недвижимость и страхования домовладельцев от вашего имени.

Сумма, которую вы действительно можете взять, зависит от так называемого начального предела основной суммы долга. В январе 2018 года средний начальный лимит основного долга составлял 211 468 долларов, а средняя максимальная сумма требования — 412 038 долларов.Первоначальный лимит основного долга заемщика составляет около 58% от максимальной суммы требования.

В октябре 2017 года правительство снизило начальный лимит основной суммы долга, что усложнило домовладельцам, особенно молодым, получение права на обратную ипотеку. С другой стороны, это изменение помогает заемщикам сохранить большую часть своего капитала. Правительство снизило лимит по той же причине, по которой оно изменило страховые взносы: потому что дефицит фонда ипотечного страхования почти удвоился за последний финансовый год.Это фонд, который платит кредиторам и защищает налогоплательщиков от потерь по ипотеке.

Еще больше усложняет ситуацию то, что вы не можете заимствовать все свои первоначальные основные лимиты в первый год, когда вы выбираете единовременную выплату или кредитную линию. Вместо этого вы можете занять до 60% или более, если вы используете деньги для выплаты форвардной ипотеки. И если вы выберете единовременную выплату, сумма, которую вы получите вперед, — это все, что вы когда-либо получите. Если вы выберете кредитную линию, ваша кредитная линия со временем будет расти, но только в том случае, если на вашей линии есть неиспользованные средства. Взаимодействие с другими людьми

Обратная ипотека, ваша супруга и наследники

Оба супруга должны дать согласие на ссуду, но оба не обязательно должны быть заемщиками, и такая договоренность может создать проблемы. Если два супруга живут вместе в доме, но только один из супругов указан в качестве заемщика по обратной ипотеке, другой супруг рискует потерять дом, если заемщик умирает первым. Обратный ипотечный кредит должен быть возвращен в случае смерти заемщика, и обычно он выплачивается путем продажи дома. Если оставшийся в живых супруг хочет сохранить дом, ему или ей придется погасить ссуду другими способами, возможно, путем дорогостоящего рефинансирования.

Только один супруг может быть заемщиком, если только один из супругов имеет право собственности на дом, возможно, потому, что он был унаследован, или потому, что его право собственности возникло до брака. В идеале оба супруга будут обладать титулом, и оба будут заемщиками по обратной ипотеке, чтобы после смерти первого супруга другой продолжал иметь доступ к доходам от обратной ипотеки и мог продолжать жить в доме до самой смерти. Супруг, не получающий заемные средства, может даже потерять дом, если супругу-заемщику придется переехать в учреждение для престарелых или дом престарелых на год или дольше.Взаимодействие с другими людьми

Как избежать мошенничества с обратной ипотекой

С таким потенциально прибыльным продуктом, как обратная ипотека, и уязвимой группой заемщиков, у которых могут быть когнитивные нарушения или которые отчаянно ищут финансового спасения, мошенничества предостаточно. Недобросовестные продавцы и подрядчики по благоустройству жилья нацелены на пожилых людей, чтобы помочь им получить обратную ипотеку для оплаты ремонта дома — другими словами, чтобы они могли получить деньги. Поставщик или подрядчик может на самом деле выполнить обещанную качественную работу, а может и не выполнить; они могут просто украсть деньги домовладельца.

Родственники, опекуны и финансовые консультанты также воспользовались преимуществами пожилых людей, используя доверенность для отмены ипотеки дома, затем украли выручку или убедив их купить финансовый продукт, такой как аннуитет или страхование всей жизни, которое старший может позволить себе только получение обратной ипотеки. Эта сделка, скорее всего, будет только в интересах так называемого финансового консультанта. Это лишь некоторые из мошенничества с обратной ипотекой, которые могут сбить с толку невольных домовладельцев.Взаимодействие с другими людьми

Сделайте это, чтобы избежать потери права выкупа

Другая опасность, связанная с обратной ипотекой, — это возможность потери права выкупа. Даже если заемщик не несет ответственности за какие-либо платежи по ипотеке — и, следовательно, не может просрочить их — обратная ипотека требует от заемщика выполнения определенных условий. Несоблюдение этих условий позволяет кредитору лишить права выкупа.

Как заемщик по обратной ипотеке, вы обязаны жить в доме и содержать его.Если дом приходит в негодность, он не будет иметь справедливой рыночной стоимости, когда придет время продавать, и кредитор не сможет возместить полную сумму, которую он предоставил заемщику. Обратные ипотечные кредиты также необходимы, чтобы оставаться в курсе налогов на недвижимость и страхования домовладельцев. Опять же, кредитор предъявляет эти требования, чтобы защитить свои интересы в доме. Если вы не платите налог на недвижимость, местный налоговый орган может наложить арест на дом. Если у вас нет страховки домовладельца и случился пожар, залог кредитора будет поврежден.

Согласно анализу, проведенному Reverse Mortgage Insight, примерно каждая пятая обратная передача права выкупа закладных в период с 2009 по 2017 год была вызвана неуплатой заемщиком налогов на недвижимость или страхованием.

Итог

Обратная ипотека может быть полезным финансовым инструментом для пожилых домовладельцев, которые понимают, как работают ссуды и какие компромиссы связаны. В идеале, любому, кто заинтересован в получении обратной ипотеки, потребуется время, чтобы досконально изучить, как работают эти кредиты.Таким образом, ни один недобросовестный кредитор или хищный мошенник не сможет на них напасть, они смогут принять правильное решение, даже если они получат некачественного консультанта по обратному ипотечному кредитованию, и ссуда не преподнесет никаких неприятных сюрпризов.

Даже когда обратная ипотека выдается наиболее уважаемыми кредиторами, это все равно сложный продукт. Заемщики должны найти время, чтобы узнать об этом, чтобы убедиться, что они делают лучший выбор в отношении того, как использовать свой собственный капитал.

Как выбрать план обратных выплат по ипотеке

Существует шесть различных способов получения доходов от самого популярного типа обратной ипотеки — конвертируемой ипотеки собственного капитала (HECM).Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD), которое регулирует HECM, называет эти варианты «планами платежей».

Вы можете выбрать получение крупной единовременной суммы авансом, создать кредитную линию, которую вы можете использовать по мере необходимости, получать равные ежемесячные платежи или выбрать комбинацию этих вариантов.

• План выплат с фиксированной ставкой
• Планы выплат с регулируемой ставкой
• Вариант 1: План выплат по владению
• Вариант 2: План срочных выплат
• Вариант 3: Кредитная линия
• Вариант 4: Модифицированный план владения
• Вариант 5: Модифицированный план

Выбранный вами план повлияет на то, сколько денег вы получите в краткосрочной и долгосрочной перспективе, как быстро вы израсходуете свой собственный капитал и насколько эффективно обратная ипотека поможет вашим финансовым целям. Вот как работает каждый план платежей, а также их плюсы и минусы.

Ключевые выводы

• Конверсионная ипотека под залог собственного капитала (HECM) — это тип обратной ипотеки, доступной для пожилых домовладельцев в возрасте 62 лет и старше.
• HECM составляют большую часть рынка обратной ипотеки, но есть несколько способов получить и погасить средства по ссуде.
• Здесь мы рассмотрим механику, а также плюсы и минусы каждого варианта.

План платежей с фиксированной ставкой

Если вам нужна обратная ипотека с фиксированной процентной ставкой, у вас есть только один вариант плана платежей: единовременный платеж.

Как это работает

Вы получаете большую сумму сразу, как только закрывается ваша обратная ипотека. Проценты начисляются на эту сумму, текущие ежемесячные взносы по ипотечному страхованию, а также любые финансируемые затраты на закрытие до наступления срока погашения обратной ипотеки. Первоначальная процентная ставка выше, чем в случае планов с регулируемой процентной ставкой, но ожидаемая процентная ставка с течением времени ниже.

Профи

Вы должны использовать этот тип кредита, чтобы погасить высокий остаток по ипотеке или покрыть другие крупные расходы.«Паушальное распределение лучше всего подходит для людей, у которых есть крупная существующая ипотека, которую им нужно выплатить», — говорит Кейси Флеминг, консультант по ипотеке из Сан-Хосе, Калифорния, который в настоящее время работает в C2 Financial Corp. и имеет более 30 кредитов. многолетний опыт работы в ипотечной сфере. Он говорит, что это лучший вариант, если вам нужно забрать всю или большую часть доступной выручки сразу.

Минусы

Вы не можете получить никаких дополнительных доходов от этого кредита в будущем. Заемщики, которые не умеют управлять деньгами или утратили способность делать это, рискуют растратить вырученные средства или потратить их слишком быстро.Мошенники иногда убеждают пожилых людей взять ссуду такого типа или нацелены на домовладельцев, которые недавно взяли ее.

Флеминг говорит, что самый большой недостаток заключается в том, что «почти во всех случаях максимальный размер кредита в первый год составляет 60% от первоначального основного лимита. Поскольку у этого варианта есть только один розыгрыш, максимальная сумма кредита довольно мала ». Остальные 40% вы сохраняете в качестве собственного капитала. Вы никогда не сможете взять взаймы под эти 40%, но они могут пригодиться, если вы хотите продать свой дом и выплатить обратную ипотеку.

Чтобы со временем получить доступ ко всему своему капиталу, вам необходимо выбрать план выплат с регулируемой ставкой.

Платежные планы с регулируемой ставкой

Все остальные пять планов обратных выплат по ипотеке имеют регулируемые ставки. Если вы выберете один из них, есть три возможности для изменения вашей процентной ставки. Только один будет применяться к вашей ипотеке, и он будет указан в ваших кредитных документах:

1. Ваша процентная ставка будет корректироваться один раз в год на основе индекса казначейства с постоянным сроком погашения (CMT) плюс маржа, установленная кредитором. Ставка не может увеличиваться более чем на 2% в год, а также не может увеличиваться или уменьшаться более чем на 5% от начальной ставки в течение срока кредита.
2. Ваша процентная ставка будет корректироваться ежемесячно на основе индекса CMT плюс маржа, установленная кредитором. Ставка не может увеличиваться более чем на 10% в течение срока кредита, и нет предела тому, насколько низка процентная ставка.
3. Ваша процентная ставка будет корректироваться ежемесячно на основе базовой процентной ставки (справочной ставки) плюс маржа, установленная кредитором. Ставка не может увеличиваться более чем на 10% в течение срока кредита, и нет ограничений на то, насколько низкая процентная ставка может упасть.

Хотя имеет значение, какой из этих сценариев применим к вашей ссуде, поскольку он влияет на то, сколько процентов будет начисляться по ссуде с течением времени, это не имеет значения с точки зрения влияния на ваши запланированные ежемесячные платежи или доступную кредитную линию. Значительное изменение процентной ставки при обратной ипотеке не подвергает вас риску потери права выкупа, как при форвардной ипотеке. Однако более высокая процентная ставка влияет на ваш собственный капитал и означает, что вы будете получать меньше, если продадите дом.

Если вы планируете оставаться в своем доме на всю оставшуюся жизнь, повышение процентных ставок не может быть серьезной проблемой. Если вы этого не сделаете, вы можете убедиться, что процентная ставка по кредиту соответствует первому сценарию, поскольку максимальное повышение процентной ставки составляет 5% вместо 10%. Ваш кредитный специалист и консультант по обратному ипотечному кредитованию могут помочь вам понять ваш выбор и то, как регулируемые процентные ставки влияют на вашу ситуацию.

Когда вы подаете заявку на обратную ипотеку с регулируемой процентной ставкой, на иллюстрациях вариантов вашего плана платежей будет использоваться ожидаемая процентная ставка. Это лучшее предположение кредитора о том, какова будет средняя регулируемая процентная ставка в течение срока действия вашего кредита. Это один из трех ключевых факторов, определяющих размер кредита, а также возраст самого молодого заемщика и стоимость недвижимости.

Теперь, когда у вас есть общее представление о том, как работают планы с регулируемой ставкой, давайте рассмотрим пять вариантов оплаты.Помните, что «платеж» в данном контексте относится к способу получения займа.

Вариант 1: План оплаты владения

Как это работает

В плане выплат по землевладению вы получаете равные ежемесячные выплаты, если хотя бы один заемщик проживает в доме в качестве основного места жительства. Ежемесячные платежи рассчитываются исходя из предположения, что вы доживете до 100 лет. Если вы не рассчитываете прожить так долго, рассмотренный далее план срочных платежей может быть лучшим вариантом.Если вы проживете дольше, вы продолжите получать выплаты. Если вы хотите получать стабильную ежемесячную оплату до конца своей жизни в своем доме, план оплаты владения и пользования — хороший выбор.

Профи

«Плата за владение недвижимостью отлично подходит для тех, кто думает, что они будут жить в доме долгое время, и кому нужен стабильный ежемесячный доход», — говорит Флеминг. Вам не нужно беспокоиться об исчерпании средств обратной ипотечной ссуды с планом выплат по землевладению, если вы продолжаете выполнять другие условия ссуды.

Минусы

Если вам нужно оплатить крупные счета, этот план не поможет вам их оплатить. Кроме того, хотя этот план выплат, по-видимому, обеспечивает гарантированный доход на всю жизнь, если вам необходимо выехать из дома по состоянию здоровья — или если вы не в состоянии оплачивать необходимые имущественные сборы, такие как страхование домовладельца, налоги на имущество и базовое обслуживание — обратная ипотека подлежит выплате (это верно для любого плана платежей), и вы не получите никаких дальнейших платежей, если не исправите дефолт.

Вы или ваши наследники получите все деньги, оставшиеся от продажи вашего дома после выплаты обратной ипотеки. Однако в худшем случае спада на рынке недвижимости в сочетании с высокими процентными ставками вы можете не получить много денег.

Вариант 2: Срок выплаты

Как это работает

Вы получаете равные ежемесячные платежи в течение определенного периода времени или срочный план платежей, который вы выбираете, например, 10 лет. «Срочные выплаты лучше всего, если у вас есть четкое представление о том, как долго вы будете жить дома», — говорит Флеминг.«Люди старшего возраста — 80 лет и старше — или те, кто хочет уехать через несколько лет, могут выбрать этот тип».

Профи

Ежемесячная выплата выше по сравнению с планом выплат по выслуге лет. Хотя вы не будете получать дополнительных ежемесячных платежей по истечении срока кредита, вы сможете продолжать жить в доме в качестве основного места жительства, пока не умрете или не переедете (при условии, что вы продолжаете выполнять другие условия кредита. , например, уплата налогов на недвижимость).

Минусы

Вы не получите стабильного дохода на всю жизнь, если только не умрете в течение срока кредита.Вы можете слишком рано израсходовать свой собственный капитал и не иметь другого источника средств, на который можно было бы положиться.

Вариант 3: Кредитная линия (LOC)

Как это работает

Имея кредитную линию, вы получаете доступ к деньгам по мере необходимости без каких-либо обязательств. Вы можете решить, когда использовать вашу кредитную линию и сколько брать, если ваш баланс ниже основного лимита. Ваш кредитор не может требовать от вас снятия минимальной суммы или снятия минимальной суммы по установленному графику.

Профи

Кредитная линия обеспечивает большую гибкость. Вы можете снять крупную единовременную сумму вперед, затем занять дополнительные средства со временем, и вы получите доступ к этому дополнительному капиталу, который остается заблокированным в плане платежей с фиксированной ставкой.

Вы также можете оставить линию нетронутой на долгие годы в ожидании того дня, когда она вам может понадобиться. Вы также можете снимать равные или похожие суммы каждый месяц. По сути, вы можете настроить вывод средств в соответствии со своими потребностями и корректировать их по мере изменения ваших потребностей.

Кредитная линия может работать как единовременная выплата, пенсионный план или срочный план, но у вас больше контроля. Кроме того, неиспользованная часть вашей кредитной линии со временем увеличивается по той же процентной ставке, которую вы платите на взятую вами сумму.

Кроме того, вы платите проценты только за те деньги, которые вы фактически заимствуете, что может упростить продажу и переезд в дальнейшем или потенциально оставить деньги вашим наследникам. В отличие от кредитной линии под залог собственного капитала, обратная ипотечная кредитная линия не может быть отозвана, даже если стоимость вашего дома снизится или ваше финансовое положение ухудшится.

Минусы

Вы можете прожигать кредитную линию, заняв максимум 60% от основного лимита в первый год и оставшиеся 40% в первый день второго года. Если вы сделаете это, у вас не будет доступа к средствам.

Кроме того, получение средств, которые вы запрашиваете из кредитной линии, может занять до пяти рабочих дней , поэтому вы должны убедиться, что у вас на текущем счете достаточно наличных для срочных нужд.

Вариант 4: Измененный план владения и пользования

Как это работает

Вы получаете фиксированные ежемесячные платежи в сочетании с доступом к кредитной линии до тех пор, пока один заемщик занимает дом в качестве основного места жительства. Фиксированные ежемесячные платежи будут меньше, чем при прямом плане владения, а кредитная линия будет меньше, чем при прямом плане кредитования, но у вас будет доступ к той же общей сумме средств.

Профи

У вас есть гибкость как в установлении ежемесячных платежей, так и в выборе размера кредитной линии. Если вам нужны более крупные ежемесячные платежи, вы можете выбрать меньшую кредитную линию. Если вам нужна более крупная кредитная линия, вы можете выбрать меньшие ежемесячные платежи.

Это позволяет вам удовлетворять ваши регулярные ежемесячные потребности в денежных потоках, не занимая больше, чем нужно. Этот вариант снижает ваши процентные расходы и снижает риск того, что вы израсходуете весь свой капитал и не сможете позволить себе перейти, если вы захотите или захотите позже.

Минусы

Если вам нужна крупная сумма прямо сейчас, этот тарифный план, вероятно, не лучший вариант.

Вариант 5: Модифицированный план сроков

Как это работает

Вы получаете фиксированный ежемесячный платеж в течение заранее определенного количества месяцев, а также доступ к кредитной линии, пока один заемщик поддерживает дом в качестве своего основного места жительства. Фиксированные ежемесячные платежи будут меньше, чем при прямом плане, а размер кредитной линии будет меньше, чем при прямом плане кредита, но у вас будет доступ к той же общей сумме средств.

Профи

У вас есть возможность гибко устанавливать размер ваших ежемесячных платежей и продолжительность их получения, и они будут выше, чем при модифицированном плане владения и пользования при том же размере кредитной линии. Вы также получаете гибкость в выборе размера вашей кредитной линии.

В конце срока у вас все еще будет доступ к кредитным средствам, если вы не использовали кредитную линию. Как и в случае с измененным планом владения, вы можете снизить процентные ставки и, возможно, у вас останется достаточно капитала, чтобы двигаться дальше.

Минусы

У вас могут закончиться обратные поступления по ипотеке. Вы получаете ежемесячные платежи только за определенное количество месяцев или лет, поэтому вы должны осторожно использовать свою кредитную линию, если вы ожидаете, что вам понадобится доход после окончания срока. Этот план также не лучший выбор для крупных авансовых платежей.

Итог

HECM предлагают так много планов оплаты, потому что у пожилых домовладельцев много разных финансовых потребностей. Ни один конкретный вариант не является универсально хорошим или плохим. «Какой вариант лучше всего, полностью зависит от ситуации и потребностей клиента», — говорит Флеминг.

Однако Флеминг продолжает: «Как правило, я предпочитаю кредитную линию, а не выплаты по срокам владения и срочные выплаты», объясняя это тем, что кредитная линия позволяет вам ежемесячно снимать средства, как если бы вы могли снимать средства со сроком пребывания в должности или срочным планом, но дает вы можете получить больше в случае чрезвычайной ситуации и сэкономить на процентах, если вам не нужно их использовать.

Проведите исследование и задайте множество вопросов своему кредитору и консультанту по обратному ипотечному кредитованию, чтобы выяснить, какой план выплат лучше всего подходит для вас.

Может ли кто-нибудь взять обратную ипотечную ссуду?

Помимо возраста, существует несколько других требований для получения обратной ипотеки, в том числе:

• Ваш дом должен быть вашим основным местом жительства, то есть там, где вы проводите большую часть года
• Вы должны либо владеть своим или иметь низкий баланс по ипотеке.Полное владение своим домом означает, что у вас больше нет ипотеки. Если у вас есть остаток по ипотечному кредиту, вы должны иметь возможность погасить его при закрытии сделки по обратной ипотеке. Вы можете использовать свои собственные средства или деньги из обратной ипотеки для погашения существующего остатка по ипотеке.
• Вы не можете нести задолженность по федеральному долгу, например, по федеральным подоходным налогам или федеральным студенческим ссудам. Однако вы можете использовать средства из обратной ипотеки для погашения этого долга.
• Вы должны согласиться отложить часть средств обратной ипотеки при закрытии ссуды или иметь достаточно собственных денег для оплаты текущих расходов на недвижимость, включая налоги. и страхование, а также расходы на содержание и ремонт
• Ваш дом должен быть в хорошем состоянии.Если ваш дом не соответствует требуемым стандартам собственности, кредитор сообщит вам, какой ремонт необходимо сделать, прежде чем вы сможете получить обратную ипотечную ссуду.
• Вы должны получить консультацию в утвержденном HUD консультационном агентстве по обратной ипотеке, чтобы обсудить ваше право на получение кредита. финансовые последствия ссуды и другие альтернативы

Перед тем, как взять обратный ипотечный ссуду, вы можете изучить все варианты своего заимствования и жилья, например:

Ожидание

Если вы берете обратную ипотеку Если вы слишком молоды, у вас могут закончиться деньги, когда вы станете старше и, скорее всего, будете иметь меньший доход и более высокие счета за медицинское обслуживание.

Другие варианты собственного капитала

Ссуда ​​под залог собственного капитала или кредитная линия под залог собственного капитала могут быть более дешевым способом заимствования денежных средств под залог собственного капитала. Однако эти ссуды несут собственный риск и обычно имеют ежемесячные платежи. Право на получение этих ссуд также зависит от вашего дохода и кредита.

Рефинансирование

Рефинансируя текущую ипотеку с помощью новой традиционной ипотеки, вы, возможно, сможете снизить ежемесячные выплаты по ипотеке. Обратите внимание на продолжительность выплаты новой ипотеки, поскольку это может повлиять на ваш пенсионный план.Например, получение новой 30-летней ипотечной ссуды, когда вы приближаетесь к пенсии, позже может стать проблемой. Рассмотрите возможность выбора более краткосрочной ипотеки, например 10 или 15-летней ссуды.

Уменьшение размера

Подумайте о продаже своего дома. Переезд в более доступный дом может быть лучшим вариантом для сокращения общих расходов.

Снижение ваших расходов

Существуют государственные и местные программы, которые могут оказывать помощь в оплате коммунальных услуг и топливе, а также в ремонте дома. Во многих населенных пунктах также есть программы помощи с налогами на недвижимость: обратитесь в налоговую инспекцию вашего округа или города. Информация об этих и других программах льгот доступна через Администрацию общественной жизни.

Примечание: Эта информация применима только к ипотеке с конверсией собственного капитала (HECM), которая является наиболее распространенным типом обратной ипотечной ссуды.

Обратная ипотека: что это такое?

Обратная ипотека	Ссуды под залог собственного капитала
Ежемесячные платежи не требуются.	Заем необходимо возвращать ежемесячно.
Ссуду можно отозвать, если заемщик выезжает из резиденции или не платит налоги на недвижимость, страховку или не обслуживает недвижимость.	Заем может быть отозван только в том случае, если условия контракта на погашение, налоги и страхование не выполнены.
Кредитор забирает собственность после смерти заемщика, поэтому она не может перейти к наследникам, если они не рефинансируют погашение обратной ипотеки.	Имущество может быть продано или рефинансировано в случае смерти заемщика для выплаты кредита.

Плюсы и минусы обратной ипотеки

Вы должны проживать в доме в течение всего срока обратной ипотеки, хотя возможна госпитализация на срок до 12 месяцев. Вы окажетесь в положении, когда вам придется погасить ссуду в то время, когда это может быть невозможно, если вам требуется длительное пребывание в учреждении для долгосрочного пребывания. Обратный ипотечный кредитор может лишить вас права выкупа и забрать вашу собственность, если вы не сможете погасить ссуду при выезде.

Обратная ипотека, вероятно, не идеальный вариант, если есть вероятность, что вы захотите или вам придется переехать из дома.

Еще один недостаток — постоянные расходы на содержание дома. Вы должны будете нести расходы, связанные с домом. Потеря права выкупа возможна, если вы оказались в положении, когда не успеваете платить налоги на имущество и страхование.

Ваш кредитор может «отложить» часть поступлений от вашей ссуды для покрытия этих расходов в случае, если вы не можете этого сделать, и вы также можете попросить своего кредитора сделать это, если считаете, что у вас могут возникнуть проблемы с оплатой налогов на недвижимость и страхования .

Ваш обратный ипотечный долг, вероятно, будет расти экспоненциально с течением времени, потому что проценты накапливаются постепенно. Ваш кредитор может предпочесть потерю права выкупа, если и когда ваш остаток по ссуде достигнет точки, когда он превышает стоимость вашего дома.

С другой стороны, обратная ипотека может предоставить деньги на все, что вы хотите, от дополнительного пенсионного дохода до денег на крупный проект по благоустройству дома. Если вы соответствуете требованиям, вы можете использовать средства для пополнения других источников дохода или любых сбережений, которые вы накопили после выхода на пенсию.

У вас, вероятно, будет меньший доход, когда вы выйдете на пенсию, поэтому вы уменьшите свою долговую нагрузку в пенсионные годы, если возьмете деньги и погасите существующую ипотеку. Обратная ипотека, безусловно, может облегчить стресс, связанный с оплатой счетов на пенсии, или даже улучшить ваш образ жизни в золотые годы.

Требования для обратной ипотеки

Обратная ипотека доступна только домовладельцам в возрасте 62 лет и старше. Обычно вам не нужно возвращать эти ссуды до тех пор, пока вы не переедете из дома или не умрете.Как правило, вы должны ежегодно подтверждать кредитору, что действительно все еще проживаете в доме. В противном случае наступит срок погашения кредита.

Вы должны соответствовать некоторым основным критериям, чтобы претендовать на обратную ипотеку. Например, вы не можете нести задолженность перед федеральным правительством. Вы должны будете доказать кредитору, что способны покрыть текущие расходы на содержание дома. Это гарантирует, что собственность сохранит свою ценность, а вы сохраните право собственности на нее.Взаимодействие с другими людьми

Вы должны посетить консультацию, «информационную сессию для потребителей» с консультантом, утвержденным HUD, прежде чем ваша ссуда HECM может быть профинансирована. Это правило предназначено для того, чтобы вы понимали стоимость и последствия получения этого типа ссуды. Советники работают в независимых организациях. Эти курсы доступны по невысокой цене, а иногда даже бесплатны.

Обратная ипотека должна быть первым залогом на вашу собственность. Для большинства заемщиков это означает погашение оставшейся ипотечной задолженности за счет части обратной ипотеки.Этого легче всего добиться, если у вас дома не менее 50% собственного капитала.

Как получать выплаты по ссуде

У вас есть несколько вариантов, но самый простой — взять сразу все деньги единовременно. С этой опцией ваша ссуда имеет фиксированную процентную ставку, и ваш остаток по ссуде со временем будет просто расти по мере начисления процентов.

Вы также можете получать регулярные периодические платежи, например, один раз в месяц. Эти выплаты называются «выплатами по срокам владения», если они длятся на протяжении всей вашей жизни, или «выплатами за срок», когда вы получаете их только на определенный период времени, например 10 лет.

Можно получить больше капитала, чем вы и ваш кредитор ожидали, если вы выберете выплаты по землевладению и проживете исключительно долгую жизнь.

Вы также можете воспользоваться кредитной линией, а не сразу брать наличные. Это позволяет привлекать средства только тогда и тогда, когда они вам нужны. Преимущество подхода с использованием кредитной линии состоит в том, что вы платите проценты только за те деньги, которые вы фактически взяли в долг.

Вы также можете использовать комбинацию вариантов оплаты. Например, вы можете получить небольшую единовременную выплату и оставить кредитную линию на потом.

Нужно ли мне погашать обратную ипотеку?

Большинство обратных ипотечных кредитов погашаются за счет продажи дома. Например, дом будет выставлен на продажу после вашей смерти, а ваше имущество получит наличные при продаже. Эти деньги, которые затем должны быть использованы для выплаты ссуды.

Приходит к оплате полная сумма ссуды, даже если остаток по ссуде превышает стоимость дома, если ваши наследники решат, что они хотят сохранить дом. Им придется рефинансировать или иным образом найти деньги для погашения обратной ипотеки.

Многие обратные ипотечные кредиты включают пункт, который не позволяет ссуде превышать стоимость собственного капитала дома, хотя рыночные колебания все равно могут привести к уменьшению собственного капитала, чем когда вы взяли ссуду.

Возможно, что ваше имущество может предоставить достаточно других активов, чтобы позволить вашим наследникам выплатить обратную ипотеку в случае вашей смерти путем их ликвидации, но в противном случае они могли бы не иметь права на обычную ипотеку для погашения долга и сохранения семейного дома .

Прочие сопутствующие расходы

Как и в случае любого жилищного кредита, вы будете платить проценты и сборы, чтобы получить обратную ипотеку, но большинство из них не будет выплачено, пока вы не продадите, не умрете или не освободите. Вы заплатите те же затраты на закрытие сделки, которые требуются для традиционной покупки дома или рефинансирования, но эти сборы могут быть выше.

Сборы уменьшают сумму капитала, остающегося в вашем доме, что оставляет меньше для вашего имущества или для вас, если вы решите продать дом и выплатить ипотечный кредит. Было бы разумно выплачивать проценты и комиссионные из своего кармана, если у вас есть доступные средства, вместо того, чтобы платить проценты по этим комиссиям в течение многих лет, когда они зачисляются на ваш кредитный баланс.

Комиссии часто финансируются или встроены в ваш кредит. Вы не выписываете за них чек при закрытии, поэтому вы можете не ощущать этих затрат, но вы все равно их платите.

Вы должны провести оценку вашего дома, что добавит к вашим расходам. Кредитор захочет убедиться, что ваш дом в отличном состоянии, прежде чем выписывать ссуду.

При этом не учитываются другие типичные затраты на закрытие, связанные с любой ипотекой, такие как подготовка документов, проверки, сертификаты, плата за регистрацию и стоимость кредитных отчетов.

Ключевые выводы

• Обратная ипотека позволяет пожилым домовладельцам использовать капитал своего дома в виде единовременной выплаты, периодических платежей или в форме кредитной линии.
• Обратные ипотечные кредиты не подлежат погашению до тех пор, пока домовладелец не умрет или не переедет из дома. Допускается пребывание в учреждениях по уходу менее года.
• Домовладельцы должны быть не моложе 62 лет, чтобы соответствовать критериям, и они не могут нести никаких долгов перед федеральным правительством.
• Проценты начисляются в течение срока ссуды, поэтому сумма, необходимая для погашения ипотеки, почти наверняка будет значительно больше, чем первоначальные поступления от ссуды.

Что такое обратная ипотека?

Вашим самым важным активом для пожилых людей может быть дом. Если на пенсии мало денег, возможно, вам будет интересна обратная ипотека. Здесь мы обсудим все, что вам нужно знать об обратной ипотеке, чтобы вы могли принять наилучшее решение.

Что такое обратная ипотека?

При традиционной ипотеке вы берете ссуду для финансирования дома и со временем платите своему ипотечному кредитору, делая ежемесячный платеж по ипотеке.Обратная ипотека работает противоположным образом — вместо ежемесячного платежа вы получаете выплаты, основанные на стоимости вашего дома. Этот вариант доступен только для пожилых домовладельцев, которые соответствуют критериям участия, которые мы обсудим ниже. Вы также можете услышать обратную ипотеку, называемую конвертируемой ипотекой собственного капитала или HECM.

Как работает обратная ипотека

При обратной ипотеке вы заключаете договор, по которому кредитор платит вам на основе вашей доли в вашем доме.Ваш кредитор не принимает в собственность ваш дом, и вы все равно обязаны покрывать связанные с ним расходы, такие как налоги на имущество, страхование домовладельцев и другие расходы или расходы на техническое обслуживание. Вы можете использовать деньги от обратной ипотеки для любых целей — они не обязательно связаны с вашим домом.

Как заемщик, у вас есть несколько вариантов получения доходов от обратной ипотечной ссуды:

• Ежемесячная выплата, при которой у вас либо фиксированные ежемесячные выплаты за определенное количество лет, либо ежемесячные выплаты, пока вы поддерживаете обратная ипотека
• Кредитная линия, которую вы привлекаете по мере необходимости, аналогично HELOC, которая может быть объединена с ежемесячной выплатой
• Единовременная выплата, при которой вы получаете единовременную крупную выплату

You ‘ Вам нужно будет учитывать ваши конкретные потребности при определении того, какой вариант лучше для вас.

Сколько денег вы можете получить по обратной ипотеке?

Сумма, которую вы можете получить по обратной ипотечной ссуде, зависит от вашего возраста и стоимости вашего дома, а также от текущей процентной ставки и типа обратной ипотечной ссуды, которую вы получаете. Однако не стоит рассчитывать на получение денежного эквивалента полной стоимости вашего дома. Скорее, вы получите только его часть.

Сколько стоит обратная ипотека?

Точно так же, как при заключении договора с обычной ипотекой возникают расходы на закрытие, вы также должны будете уплатить ряд сборов при заключении договора об обратной ипотеке.Во-первых, есть комиссия за выдачу кредита, которая составляет либо 2500 долларов, либо 2% от первых 200000 долларов от стоимости вашего дома — в зависимости от того, что больше. Оттуда вы будете платить 1% за любую сумму дома стоимостью более 200 000 долларов. Максимальный сбор, который вы заплатите, составляет 6000 долларов.

Вам также нужно будет заплатить за оценку и обязательную консультацию по жилищным вопросам. Кроме того, вы должны учитывать взносы по ипотечному страхованию — в частности, 2% при закрытии плюс годовая комиссия, равная 0,5% от остатка по кредиту.

Вы также можете оказаться на крючке из-за ежемесячных комиссий за обслуживание ссуд, которые превышают 30 долларов для ссуд с фиксированной ставкой и 35 долларов для ссуд с регулируемой ставкой. Кроме того, по усмотрению вашего кредитора могут взиматься дополнительные сторонние сборы.

Типы обратной ипотеки

Существуют различные типы обратной ипотеки, из которых вы можете выбрать:

• Ипотека на конвертацию собственного капитала (HECM). Предлагаемый через Федеральное управление жилищного строительства, это самый популярный вид обратной ипотеки. Вы можете использовать средства от кредита HECM для любых целей.
• Собственная обратная ипотека . Это ссуда, не обеспеченная государством, и она может предлагать вам более высокую единовременную выплату, особенно если у вас много собственного капитала и она многого стоит.
• Целевая обратная ипотека . Это предлагают некоммерческие организации, а также государственные и местные органы власти. Этот тип обратной ипотеки обычно меньше по размеру, и выручка от него может быть использована только для единственной цели, например для ремонта определенной части вашего дома.

Плюсы и минусы обратной ипотеки

Обратная ипотека — отличная идея для некоторых, но не для всех. Вот плюсы и минусы получения обратной ипотеки.

Плюсы

У обратной ипотеки есть некоторые преимущества:

• Получите доступ к собственному капиталу в вашем доме, не выезжая из него. Используя обратную ипотеку, вы можете использовать собственный капитал в своем доме, чтобы облегчить финансовое давление, в котором вы находитесь. Конечно, вы можете продать свой дом и использовать выручку от продажи в качестве источника дохода. Но обратная ипотека позволяет вам оставаться в своем доме, а вырученные средства можно использовать для любых целей.
• Выплаты не облагаются налогом. Выплаты по обратной ипотеке не считаются налогооблагаемым доходом.

Минусы

С другой стороны, обратная ипотека имеет свои недостатки.

• Высокие комиссии. Вы заплатите высокую комиссию за закрытие обратной ипотечной ссуды, а сама ссуда уменьшит сумму собственного капитала вашего дома.
• Вы можете потерять дом, если задержите платежи. Обратная ипотека не обязательно позволит вам оставаться в своем доме. Если вы не можете справиться с расходами на владение, такими как налоги на недвижимость и техническое обслуживание, вас могут заставить продать.
• Срок погашения займа наступит. Обратная ипотека — это ссуда, которую необходимо вернуть тем или иным способом. Если у вас нет денег для погашения остатка по кредиту и вы скончались, ваш обратный ипотечный кредитор может заставить продажу вашего дома получить возврат. Это нехорошо, если вы надеетесь оставить дом своим наследникам.

Правила обратной ипотеки

Существуют определенные критерии, которым вы должны соответствовать, чтобы иметь право на обратную ипотеку:

• Вам должно быть не менее 62 лет.
• Вы должны продолжать жить в своем доме / рассматривать его как свое основное место жительства.
• У вас не должно быть непогашенного федерального долга, по которому вы просрочили, например, неоплаченного налогового счета.
• Вы должны продолжать уплачивать налоги на недвижимость, страхование домовладельцев, сборы ассоциации домовладельцев и любые другие необходимые расходы, связанные с владением вашей собственностью.
• Вы должны принять участие в консультации по обратной ипотеке, чтобы понять, на что вы подписываетесь.

Как избежать мошенничества с обратной ипотекой

Индустрия обратной ипотеки уже давно подвергается критике за свои хищнические методы.Фактически, районы с низкими доходами часто становятся объектами нападений, чтобы заставить отчаявшихся домовладельцев зарегистрироваться. Чтобы не стать жертвой мошенничества, вам лучше обратиться к кредиторам по поводу обратной ипотеки, чем отвечать на незапрошенные предложения. Вам также следует избегать подписания каких-либо контрактов или документов, которых вы не понимаете. Если у вас есть вопросы о процессе, обращайтесь в Департамент жилищного строительства и городского развития по телефону 1-800-347-3735.

Хорошая ли идея — обратная ипотека?

Может быть. С обратной ипотекой вы получаете доступ к доходу без необходимости продавать свой дом и переезжать. Если вы являетесь пожилым домовладельцем и имеете большой капитал в своем доме, это может быть простой способ получить заем. Просто помните о недостатках, прежде чем двигаться дальше. Вы можете решить, что вам лучше получить ссуду или кредитную линию для собственного капитала, чем обратную ипотеку. Или вы можете решить, что стоимость владения вашим существующим домом слишком высока, даже с учетом этих обратных выплат по ипотеке. Не существует правильного или неправильного ответа, поэтому в конечном итоге все будет зависеть от ваших финансовых потребностей и того, что вам удобно.

Сколько денег вы получаете от обратной ипотеки? (Ключевые факторы)

Когда в начале 1960-х годов впервые возникла идея обратной ипотечной ссуды, люди быстро начали понимать, что эта концепция является блестящим ответом на общую проблему. Многие пожилые домовладельцы хотели получить доступ к своему собственному капиталу, чтобы помочь им при выходе на пенсию, оставаясь в своем доме, и обратная ипотечная ссуда могла бы помочь им в этом. Кроме того, ссуды погасили бы любые существующие залоговые права, тем самым исключив ежемесячный платеж домовладельца по ипотеке.Заемщики несут ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку домовладельцев и содержание дома. Преимущества были и остаются очень привлекательными. Но среди многих вопросов, которые задают заемщики, первым всегда появляется популярный:

Какую сумму я действительно могу получить от обратной ипотеки?

Этот вопрос понятен, поскольку заемщики в первую очередь заинтересованы в ссуде, которая предоставляет достаточно высокую сумму, чтобы помочь им достичь своих финансовых целей.Прочтите следующее, чтобы узнать, как определяется выручка от обратной ипотечной ссуды.

Сколько платит обратная ипотечная ссуда HECM?

Сколько денег вы можете получить от обратной ипотеки, будет рассчитываться по формуле, которая учитывает следующие ключевые факторы:

• ВОЗРАСТ — Вам должно быть не менее 62 лет, чтобы соответствовать требованиям. И поскольку часть этого расчета зависит от предполагаемой продолжительности ссуды, чем старше вы становитесь, когда берете обратную ипотеку, тем больше у вас будет наличных денег.
• ДОМАШНЯЯ СТОИМОСТЬ — Текущая оценочная рыночная стоимость вашего дома поможет определить доступные поступления по кредиту. Чем выше значение, тем выше вероятность получения наличных.
• ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА — Текущие процентные ставки влияют на то, сколько денег вы получите. Чем ниже процентная ставка, тем больше у вас свободных средств.
• ФИНАНСОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА — Комиссии и другие финансовые обязательства могут также снизить сумму, которую вы получите. Например, если у вас остался существующий остаток по ипотечному кредиту, он должен быть сначала погашен из средств вашего займа, прежде чем вы получите остаток.
• ТИП РАСПРЕДЕЛЕНИЯ — Тип распределения, который вы выбираете, будь то единовременная сумма, частичная сумма, кредитная линия или ежемесячная выплата, может повлиять на сумму вашей ссуды. Вариант кредитной линии обычно дает вам максимально возможную выручку, тогда как единовременная выплата может дать вам самую низкую.

Обратный ипотечный кредит до стоимости (LTV)

Итак, к какому проценту стоимости вашего дома вы действительно можете получить доступ? Поскольку существует ряд факторов, которые определяют, какую часть вашего капитала вы можете получить с помощью этого кредита, нет определенного LTV обратной ипотеки, на который вы можете рассчитывать.Однако специалисты по обратной ипотеке оснащены инструментами для выполнения этого расчета за вас, поэтому мы рекомендуем позвонить вашему кредитору, чтобы узнать, какой может быть стоимость вашего обратного ипотечного кредита.

ПОДРОБНЕЕ: запросите бесплатный информационный комплект

Лимиты обратного ипотечного кредита

Одна важная деталь, которую вы можете не осознавать, заключается в том, что для этого финансового продукта существуют лимиты ссуд. Хотя точной максимальной суммы ссуды для обратной ипотеки не существует, существует предел, на какую часть стоимости дома можно ссудить по обратной ипотеке, что, в свою очередь, повлияет на максимально возможную сумму ссуды. Максимальный лимит обратной ипотечной ссуды, застрахованный государством, составляет 726 525 долларов США (обновлено 1 января 2019 г.), даже если стоимость вашего дома выше указанной.

Сколько мне нужно иметь капитала?

Многие пожилые домовладельцы с существующей ипотекой задаются вопросом, имеют ли они право на этот кредитный продукт. Ответ — да, возможно. Как правило, домовладельцы старше 62 лет с 50-55% или более долей в своем доме имеют хорошие шансы получить право на обратную ипотеку.Однако, если по-прежнему остается значительный остаток по ипотеке, выплата может быть минимальной. Поскольку кредитные поступления всегда пойдут в первую очередь на выплату существующих залогов, обратная ипотека предоставляет заемщикам больше всего наличных денег, если дом либо выплачен, либо оставшийся остаток по ипотеке низкий.

Точную сумму обратной ипотечной ссуды наиболее точно определить можно, поговорив со специалистом по обратной ипотеке. Этот профессионал расскажет вам о процессе обратной ипотеки, поймет вашу конкретную ситуацию и поможет рассчитать котировку обратной ипотеки с учетом всех вышеперечисленных факторов. Если вы готовы узнать, сколько денег вы можете получить от обратной ипотеки, и узнать больше об этом гибком инструменте пенсионного планирования, позвоните в American Advisors Group по телефону (888) 998-3147. Ваш специалист по обратной ипотеке будет рядом, чтобы сделать ваш первый шаг к тому, чтобы узнать больше о том, подходит ли вам обратная ипотека.

Источники:

Берд, Беверли. «Сколько капитала вам нужно для обратной ипотеки?» Finance.Zacks.com. Спрос СМИ. ND.Интернет. 4 июня 2015г.

Галлахер, Мэри. «Какое соотношение стоимости ипотеки для обратной ипотеки?» Ehow.com. Н.П. ND. Интернет. 4 июня 2015г.

Plaehn, Tim. «Какой процент стоимости можно получить по обратной ипотеке?» EveryDayLife.com. Спрос СМИ. 4 июня 2015 г. http://everydaylife.globalpost.com/percent-value-can-borrow-reverse-mortgage-41748.html

Шерман, Фрейзер. «Обратные лимиты ипотечного кредитования». HomeGuides.SFgate.com. Спрос СМИ. ND. Интернет. 4 июня 2015г.

«Обратная ипотека (HECM) FHA для пожилых людей.”HUD.gov. Министерство жилищного строительства и городского развития США. ND. Интернет. 4 июня 2015 г. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/hecmabou

«Обратная ипотека: основные сведения». EDIS.edu. Расширение МФСА Университета Флориды. ND. 4 июня 2015 г. http://edis.ifas.ufl.edu/fy1105

Этот вопрос понятен, поскольку заемщики в первую очередь заинтересованы в ссуде, которая предоставляет достаточно высокую сумму, чтобы помочь им в достижении своих финансовых целей.Прочтите следующее, чтобы узнать, как определяется выручка от обратной ипотечной ссуды.

Сколько денег вы можете получить от обратной ипотеки, будет рассчитано по формуле, которая учитывает следующие ключевые факторы

Многие пожилые домовладельцы с существующей ипотечной ссудой задаются вопросом, имеют ли они право на этот кредитный продукт.